Способы заработка 04.06.2020

Инвестиции в недвижимость

27 мин.
Содержание
  1. Инвестиции в недвижимость для начинающих
  2. Цели инвестирования
  3. Получение пассивного дохода
  4. Вложение средств для их сохранения
  5. Спекулятивные операции с недвижимость
  6. Бизнес на недвижимости
  7. Виды инвестиций в недвижимость
  8. В коммерческую недвижимость
  9. В жилую недвижимость
  10. Торги по банкротству, залоговая недвижимость
  11. В строительство
  12. ТОП-3 антистратегий
  13. Антистратегия 1. Покупка квартиры и деление на студии
  14. Антистратегия 2. Инвестиции в курортную недвижимость
  15. Антистратегия 3. Самостоятельное строительство на перепродажу
  16. 12 способов инвестирования
  17. Способ 1. Приобрести квартиру, чтобы сдать ее в длительную аренду
  18. Способ 2. Приобретение квартиры с целью посуточной сдачи в аренду
  19. Способ 3. Приобретение квартиры с последующей почасовой сдачей в аренду
  20. Способ 4. Покупка квартиры с целью организации хостела
  21. Способ 5. Сдача в аренду приобретенного таунхауса
  22. Способ 6. Инвестиции в коттедж или загородный дом для сдачи в аренду
  23. Способ 7. Приобретение или постройка многоквартирного дома и сдача его в аренду
  24. Способ 8. Вложение средств в зарубежные объекты недвижимости для сдачи по гарантированной аренде
  25. Способ 9. Приобретение номера в апартаментах на территории России и последующая его сдача в аренду
  26. Способ 10. Приобретение и последующая сдача в аренду коммерческой нежилой недвижимости
  27. Способ 11. Перепланировка и разбивка помещения на отдельные изолированные недвижимые объекты меньшей площади для последующей сдачи в аренду
  28. Способ 12. Покупка гаража, бокса или машиноместа для сдачи в аренду
  29. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги 
  30. Вариант 1. Жилая недвижимость
  31. Вариант 2. Коммерческая недвижимость
  32. Вариант 3. Земельные участки
  33. Вариант 4. Загородная недвижимость
  34. Вариант 5. Строящаяся недвижимость
  35. Вариант 6. Вложения в парковочные места
  36. Вариант 7. Участие в фондах недвижимости
  37. Вариант 8. Инвестиции в зарубежную недвижимость
  38. Особенности покупки недвижимости без капитала

Инвестиции в недвижимость для начинающих

Понятие «инвестиция» подразумевает одно единственное значение – вложение средств с целью получения дохода. Деньги делают деньги – основной принцип инвестирования, сформулированный еще 300 лет назад. Если вы хотите не только вкладывать деньги в недвижимость, но и зарабатывать, воспользуйтесь до инвестирования следующими советами:

  • Объективно оценивайте свои финансовые возможности – на какой объект вы можете рассчитывать;
  • Изучайте, анализируйте рынок недвижимости на всех локальных площадках, не стремитесь вкладывать деньги сразу после их получения – не всегда самый дорогостоящий объект гарантированно станет источником стабильной прибыли;
  • Старайтесь прибегать к услугам компаний с хорошей историей: они являются экспертами рынка и помогут выгодно вложить средства… за определенную плату;
  • Обязательно подключайте к оформлению договоров и других документов хорошего юриста – в этом вопросе экономия на квалифицированном специалисте может оказаться сомнительной;
  • Будьте готовы к тому, что долгосрочные инвестиции окупаются не один год.

Как правильно инвестировать в недвижимость, чтобы свести к минимуму финансовые риски, иметь стабильный финансовый доход без дополнительного вложения денег? Для начала следует определиться для себя с целями инвестирования.

Цели инвестирования

Наиболее распространен ряд вариантов вложения финансов в недвижимость:

  • Получение пассивного дохода;
  • Вложение средств для их сохранения;
  • Спекулятивные операции с недвижимость;
  • Бизнес на недвижимости.

Получение пассивного дохода

Если у вас уже есть не используемые лично вами квадратные метры, можно сдать их в аренду и стабильно получать прибыль. Это может быть полученная по наследству квартира, собственное жилье после переезда в новый загородный дом, дача, комната в коммунальной квартире, гараж или офисное помещение. «Солдат спит – служба идет»: от получателя капитала не требуется дополнительных действий – пассивная прибыль считается одной из самых надежных. Варианты сдачи недвижимости:

  • Готовый арендный бизнес: покупка жилой или коммерческой недвижимости с арендаторами;
  • Посуточная аренда:для командировочных, иногородних отдыхающих, местных, кому требуется жилье на краткосрочный период по тем или иным причинам. В помощь — avito, booking и другие аналогичные сервисы;
  • Долгосрочная сдача: офиса – компании, жилья – студентам, семейным парам, работающим, вахтовикам.  

Вложение средств для их сохранения

Один из способов – покупка жилой недвижимости: бюджетной (однокомнатные квартиры, квартиры-студии), среднего сегмента, элитной. Выгодно вкладываться в новостройки, если застройщик зарекомендовал себя ответственным исполнителем.

Инвестиционная недвижимость может находиться на территории России или за рубежом (если нет ограничений по долгу работы на наличие имущества за границей). 

В качестве вложения средств подходит и коммерческая недвижимость – но здесь следует просчитывать все возможные риск. 

Есть предложения по приобретению коммерческой недвижимости с арендаторами. Стоимость будет на порядок выше, но и окупаемость вложенных средств начнется быстрее: не нужно тратить время на поиск арендаторов, а работать с уже существующими, решать организационные, хозяйственные, иные вопросы.

Вариант вложения средств подходит, когда требуется «заморозить» капитал на длительную перспективу. Если цель – сохранить финансы, то недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

  • Быть ликвидной в любое время;
  • Не снижаться в цене;
  • Не должна работать в минус, то есть даже с учетом обязательных расходов на налоги, эксплуатационные, коммунальные и иные обязательные платежи. Поэтому недвижимость сдается в аренду, платежи за которую покрывают ежемесячные расходы.

Спекулятивные операции с недвижимость

Спекулятивный доход или разовое приумножение имеющейся суммы за реализацию недвижимости. К примеру, у вас имеется энная сумма денег на «черный день», и в какой-то момент появляется возможность очень дешево приобрести объект недвижимости, фактическая стоимость которого гораздо выше. Если после юридической проверки не выявлено никаких подводных камней, то есть шанс получить реальную единовременную прибыль, перепродав объект по более высокой цене.

Есть еще другие варианты – купить на разных этапах постройки: план, котлован или готовый к сдаче дом. 

Можно искать недооцененные объекты – жилые и коммерческие. Новичкам будет проще работать с жилой недвижимостью. Если предстоит приобретение коммерческого объекта, привлеките экспертов рынка (брокеров или представителей агентств с опытом, репутацией, рейтингом.

Коммерческая недвижимость в жилом доме оценивается дороже – можно купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, затем продать дороже. 

Очередной спекулятивный вариант – перепланировка, ее узаконивание и дальнейшая продажа. Допустим, купили квартиру и разделили ее на две студии: каждую продали по отдельности. 

Бизнес на недвижимости

Это способности и знания каждого отдельного человека или работа команды в целом. Риски действительно есть, и их нужно оценивать. 

Бизнес предполагает построение компании с целью последующего заработка на продажах физическим лицам или бизнесменам. 

Можно также быть самозанятым – работать на себя, без команды, в качестве физического лица, индивидуального предпринимателя или ООО.

Идеи для бизнеса на недвижимости:

  • Создание агентства недвижимости или частного риелторства для оказания услуги по подбору объектов недвижимости и оформления сделок;
  • Приобретение объектов недвижимости для переоборудования в хостел, апартаменты, отель. 

В любом случае нужна идея. Вот примеры успешных компаний, которые построили бизнес на недвижимости:

  • WeWork создает коворкинги – зонированные офисные пространства для пересдачи их стартапам за ежемесячную плату;
  • ILM – агентство недвижимости, оказывает услуги по оценке, консалтингу и управлению недвижимостью;
  • CIAN – маркетплейс, удобная и понятная площадка для продавцов и покупателей;
  • Booking – поиск и бронирование отелей по всему миру. Контакты отельера только после бронирования;
  • Airbnb – поиск квартир в краткосрочную аренду. 

Виды инвестиций в недвижимость

Бизнес на инвестировании можно строить, выбрав разные объекты вложения, относящиеся к коммерческой, жилой, залоговой недвижимости или строительству.

Виды инвестиций в недвижимость
Куда начать инвестировать?

Остановимся подробнее на каждом виде объектов инвестирования и разберем их особенности, доходность и риски.

В коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – объекты нежилого назначения (гаражи, нежилые помещения). Инвестирование подразумевает покупку с последующей перепродажей или сдачей недвижимости в аренду.

1. Гаражи

Самый скромный стартовый капитал требуется для этого вида инвестирования.

Окупаемость. Срок окупаемости при сдаче гаражей в аренду – 3-4 года. В случае перепродажи возможна доходность в 50% за полгода или год, в зависимости от того, сколько времени уйдет на продажу. Инвестирование в гаражи подходит новичкам с маленьким стартовым капиталом из любых регионов РФ.

Юридические тонкости. Покупайте гараж, который оформлен в собственность продавца. Никогда не приобретайте недвижимость без оформления права собственности. Если вы не разбираетесь в юридических вопросах, обратитесь к специалисту.

Стоимость аренды гаража в месяц от 1 000 до 3 500 рублей. Цена зависит от его местонахождения, характеристик.

Плюсы и минусы. К плюсам относится маленький стартовый капитал, возможность сдачи недвижимости в аренду или последующая продажа. Минусом может стать отсутствие подготовки, покупка объекта без документов, покупка неликвидного объекта, с которого вы не сможете получить прибыль.

2. Нежилая недвижимость

Инвестирование в нежилую недвижимость требует серьезных денежных вложений. Минимальный взнос (в городах-миллионниках) от 7-8 миллионов рублей. Доходность зависит от характеристик помещения, ставок аренды.

Оптимально покупать помещение размером 90-120 квадратных метров.

Основные категория арендаторов – сетевые компании, которые снимают помещение на длительный срок, а впоследствии могут выкупить его в собственность. Поэтому рассматривать объекты с меньшей площадью не имеет смысла.

Например

В городах-миллионниках стоимость аренды квадратного метра коммерческой недвижимости 800-1000 рублей. Если площадь помещения 100 квадратных метров, ваш ежемесячный доход составит 80 000-100 000 рублей.

Окупаемость этого вида инвестирования 7-8 лет. По сложности этот вид финансовых вложений в недвижимость считается сложным, потому что требует учета многих факторов, вплоть до того, какой мощности электричество подведено в данное помещение.

Юридические тонкости. Важно проверить юридическую чистоту объекта, его историю, назначение использования. Чтобы снизить риски, привлекайте юриста, имеющего опыт проведения сделок с коммерческой недвижимостью.

Плюсы и минусы. К плюсам относится получение стабильного дохода. К минусам можно отнести необходимость тщательно подготовиться к покупке.

До приобретения коммерческой недвижимости желательно «натренироваться» на сделках с жилой.

В жилую недвижимость

Плюсы и минусы. Самый доступный по затратам вид инвестиций в жилую недвижимость – вторичное жилье. Это не самая удобная для инвестирования отрасль. Сложность с ней состоит в том, что проблематично найти выгодные для вложения варианты: квартиры, которые владельцы срочно продают в связи с переездом, квартиры или дома в обветшалом состоянии, после пожара, затопления (при условии, что у вас есть средства и силы на восстановление такого объекта).

Стартовый капитал для этой инвестиционной стратегии – от 1 миллиона рублей или от 500 000 для первоначального взноса по ипотеке.

Окупаемость для сдачи жилых помещений в аренду достигается сдачей посуточно. Сдача квартиры в центре Челябинска– от 1 500 до 3 500 рублей в сутки. Чтобы «выжать максимум», нужно погружаться в бизнес по поиску клиентов на аренду жилья.

Доход и окупаемость будут зависеть от вашей активности в сдаче квартиры. Если сдавать жилье на длительный срок, окупаемость составит 12-13 лет. Средняя стоимость аренды квартиры в месяц 10 000 рублей.

Деньги под залог недвижимости

Если вы купите квартиру за 1,4 млн. рублей и будете сдавать ее за 10 000 в месяц, срок окупаемости составит больше 10 лет.

Выгодный вариант инвестирования

Сдача жилья предприятиям, нуждающимся в расквартировании иногородних сотрудников. Такие предприятия арендуют квартиры на длительный срок и хорошо платят за аренду.

Юридические тонкости. Перед покупкой обязательно проверяйте документы, юридическую чистоту, историю перехода прав собственности. Привлекайте юриста, чтобы избежать рисков.

Обо всех тонкостях покупки квартиры я уже рассказала в статье: «Как купить квартиру без риэлтора».

Торги по банкротству, залоговая недвижимость

Это также сложный вид инвестирования. Чтобы зарабатывать в этой отрасли, нужно изучить ее специфику, знать где и как проводятся торги, разбираться в документах на недвижимость, которая там реализуется, знать, как участвовать в таких торгах, условия участия.

Для инвестирования в такие объекты недвижимости нужно минимум 600-700 тысяч рублей.

Окупаемость зависит от юридической чистоты квартиры. Если вы столкнетесь с длительным выселением бывших владельцев или другими сложностями, срок перепродажи или аренды объекта инвестирования затянется. От этого зависит и доходность ваших вложений.

Юридические тонкости. Сложно проверить юридическую чистоту объекта. Есть риск столкнуться с тем, что из купленной вами квартиры вам придется выселять ее бывших владельцев, не сумевших погасить ипотеку. Обязательно привлекать опытного юриста.

Плюсы и минусы. Сложность инвестирования – главный недостаток этого вида. Все время нужно учиться, разбираться в тонкостях торгов, специфике объектов недвижимости.

Слабо подготовленному инвестору лучше за этот вид инвестирования не браться.

В строительство

Инвестирование в строительство подразумевает ИЖС и строительство на участках под дачи, а также новостройки.

1. Новостройки

К категории новостроек относится недвижимость, которая строится по долевому участию, еще не введенная в эксплуатацию.

Инвестирование в новостройки – покупка жилья на этапе строительства, когда цена у недвижимости не так высока, как после сдачи в эксплуатацию, с последующей перепродажей или сдачей в аренду.

Стартовый капитал для начала бизнеса от 1 000 000 рублей (для крупных городов) или от 500 000 рублей для ипотеки.

Доходность отрасли от 15 до 30%, если купленную недвижимость вы будете перепродавать. При сдаче в аренду срок окупаемости около 10 лет.

Перепродажа – идеальная стратегия инвестирования для новостроек.

Юридические тонкости. В этой отрасли инвестирования нужно проверять документы застройщика, оценивать все риски, привлекать юриста. Покупайте жилье в новостройке только по закону о долевом участии.

Постепенно с каждой последующей сделкой у вас сформируется опыт, вы сами сможете проверять надежность застройщика и юридическую чистоту объекта.

Важно мониторить рынок, сводить риски при покупке недвижимости к минимуму.

Плюсы и минусы. Во всех городах активно ведется строительство нового жилья, поэтому найти подходящий объект несложно. Минусы – необходимость разбираться в юридических тонкостях при выборе объекта инвестирования.

Важно!

Даже если вы ничего не заработали от сделки, например, купили квартиру и перепродали ее по той же цене, не расценивайте это как неудачу. Вы приобрели опыт, который поможет вам следующие операции сделать более успешными.

Если у вас получается делать только одну сделку в год с доходностью 15%, то за 10 лет работы из одной квартиры вы получите четыре.

Как это работает, смотрите в видео ниже:

2. Строительство дачных домиков

Стартовый капитал для строительства дачных домиков 300 000-400 000 рублей, для коттеджей 3-4 миллиона рублей.

Для успеха в этой отрасли инвестирования необходимо четкое знание этапов строительства, стройматериалов, цен на них, чтобы не столкнуться с «подводными камнями», а также опыт в строительстве.

Плюсы и минусы. Необходимо наличие строительного образования, четкое понимание процесса строительства, знание материалов и технологий, чтобы вы могли разумно экономить на строительстве без ущерба для качества жилья, разбираться в особенностях участков, типах фундамента.

Для любого вида инвестирования в недвижимость нормальным считается доход от 15 до 30% годовых.

ТОП-3 антистратегий

Чтобы добиться успеха в инвестировании, нужно руководствоваться хорошей стратегией. Хорошая тактика должна не только приносить вам доход, но и не противоречить законодательству РФ.

Рассмотрим примеры популярных «доходных тактик», которые лучше не использовать начинающему инвестору.

Антистратегия 1. Покупка квартиры и деление на студии

Несмотря на популярность, эта стратегия сопряжена с высокими рисками. По закону запрещено из одной квартиры делать многоквартирное помещение. Если надзорные органы уличат вас в незаконной перепланировке, вас обяжут вернуть квартиру в первоначальное состояние. Это сопряжено с возвратом денег вашим покупателям, расторжением сделки, возможной компенсацией морального ущерба.

Второй способ заработка на делении на студии – сдача квартир в аренду. Это также противоречит законодательству, поскольку организация гостиничного фонда в жилых помещениях запрещена.

Особенно опасно инвестирование в такие объекты с привлечением ипотеки. Вы рискуете не только столкнуться с ответственностью за перепланировку, но и потерять средства на выплату кредита.

Антистратегия 2. Инвестиции в курортную недвижимость

Курортная недвижимость – еще одна высокорисковая отрасль инвестирования. Риск в том, что во многих городах на землях ИЖС строят многоквартирные дома. Это противоречит законодательству.

Жилой дом, построенный на участке ИЖС, не должен иметь признаки многоквартирного дома. По документам такое строение может оформляться как нежилое. Если надзорные органы выявят нарушение, такой объект подлежит сносу.

В Сочи массово сносят такие объекты. Об этом много сообщений в прессе.

Если вы настроены на покупку курортного жилья, рассматривайте «чистые» варианты – новостройки по договору долевого участия или вторичное жилье.

Если вы планируете сдавать жилье в аренду, подходите к этому вопросу основательно. Определитесь с тем, кто будет заселять новых жильцов, брать оплату, следить за сроками выселения, оплатой коммунальных платежей.

Антистратегия 3. Самостоятельное строительство на перепродажу

Строительство домов на перепродажу – еще одна востребованная «тактика», которая многим кажется простой и доходной.

Риск этой стратегии в том, что для ее успешной реализации нужно соответствующее образование, точное знание технологий строительства, этапов, рынка строительных материалов. Важно уметь грамотно экономить, не в ущерб качеству строительства.

Ошибиться можно даже на стадии подбора участка для покупки, если вы в этом вопросе непрофессионал.

Если у вас нет таких знаний и опыта, будьте готовы к тому, что в реализации первых подобных проектов вы будете работать «в минус», приобретая нужный опыт.

Оставьте этот вид инвестирования профессиональным строителям, которые разбираются в своем деле.

12 способов инвестирования

Один из вариантов — купить объект недвижимости и сдать его в аренду. При этом существует несколько способов получения дохода.

Способ 1. Приобрести квартиру, чтобы сдать ее в длительную аренду

Этот вариант является самым популярным способом зарабатывать деньги на инвестициях в недвижимость. Сдать квартиру труда не составит, ведь желающих снять жилье очень много. Важно, что зарабатывать можно и на относительно недорогих объектах недвижимости — комнатах в общежитии или даже в квартире. Кстати, о том как заработать на квартиру, читайте в одном из наших материалов.

Плюсом такого способа является то, что нет необходимости прилагать множество усилий. Достаточно выбрать подходящих жильцов, подписать с ними договор и ежемесячно получать деньги.

Однако есть у такого метода и существенные минусы:

  • низкий уровень прибыли;
  • если купить квартиру с привлечением кредитных средств, вряд ли арендная плата перекроет платеж по ипотеке.

Такие минусы не имеют значения, если в квартиру не пришлось вкладывать деньги, например, при получении в наследство или приватизации. Если же приобрести недвижимость, таким образом окупать себя она будет очень долго.

Способ 2. Приобретение квартиры с целью посуточной сдачи в аренду

Этот способ получения прибыли от инвестиций в недвижимость является более прибыльным. Однако он требует достаточно больших усилий: понадобится почти каждый день показывать квартиру, выселять и заселять новых жильцов, делать уборку, стирать постельное белье и полотенца.

При сдаче квартиры посуточно важно правильно выбрать жильцов. Лучше всего, если это будут туристы или командировочные. Такие категории граждан снимают жилье на более длительный срок — до нескольких недель, так как это в любом случае выгоднее проживания в гостинице. Обычно такие жильцы ведут себя спокойно, и проблем с ними не возникает.

Сдавать квартиру молодежи, желающей повеселиться, менее предпочтительно. Это чревато жалобами соседей, испорченной мебелью и ремонтом, задымленностью от табачного дыма в квартире.

Если инвестор решает сдавать квартиру посуточно, можно посоветовать ему брать залог в размере стоимости проживания. Это станет страховкой на случай порчи какого-либо имущества. Нелишним будет также сделать копию паспорта.

Преимуществом такого способа инвестирования является более высокий уровень прибыли.

Среди недостатков можно назвать:

  • вероятность порчи мебели и другого имущества;
  • необходимость часто показывать квартиру, заселять и выселять жильцов;
  • требуется регулярно проводить уборку и стирку.

Способ 3. Приобретение квартиры с последующей почасовой сдачей в аренду

Специалисты называют такой способ сдачи в аренду самым агрессивным. При этом он способен обеспечить максимальную прибыль.

При таком варианте заселять и выселять жильцов придется по многу раз за день. Поэтому желательно рядом со сдаваемой в аренду квартирой жить либо иметь офис.

Важно быть готовым к тому, что соседи могут начать высказывать претензии по поводу того, что на площадке постоянно ходят туда-сюда незнакомые люди.

Можно выделить несколько преимуществ такого способа сдачи в аренду:

  • высокая доходность;
  • при правильно организованной рекламе есть шансы сдавать квартиру почти круглосуточно.

Однако существует целый ряд недостатков этого варианта:

  • постоянное заселение сомнительных личностей может привести к порче имущества;
  • необходимо все время находиться рядом с квартирой, чтобы регулярно производить заселения и выселения;
  • недовольство соседей;
  • слишком частая смена постельного белья, а также уборка.

Способ 4. Покупка квартиры с целью организации хостела

Хостел – бюджетный тип гостиницы, который представляет собой предоставление в аренду койко-места в комфортной квартире.

Здесь обязательно наличие качественного евроремонта и всех необходимых для проживания удобств. При этом располагаться в квартире может 10-12 коек. Чаще всего такой вариант заселения выбирают люди, приехавшие в командировку, и туристы.

В хостелах обычно останавливаются те, кому нужно где-то переночевать, но за квартиру посуточно или гостиницу переплачивать не хочется. Цены здесь гораздо ниже, чем при других вариантах аренды. Они начинаются от 500 рублей.

Преимущества инвестирования в хостелы:

  • высокий доход, если удалось обеспечить постоянное проживание клиентов;
  • даже если какие-либо места будут не заселены, хозяин хостела будет в плюсе по причине большого количества коек.

Минусы хостелов:

  • на первоначальном этапе нужно сделать шикарный ремонт, который следует поддерживать на должном уровне;
  • затраты на двухъярусные кровати;
  • возможны претензии со стороны соседей;
  • придется уделять много времени рекламе, заселению, уборке;
  • чтобы была возможность селить командировочных, придется зарегистрировать ИП, так как им нужны документы для отчетности.

И еще, к сожалению, не так давно вышел закон, запрещающий обустраивать хостелы в жилых помещениях. Поэтому, чтобы деятельность была легальной, придется купить объект коммерческой недвижимости.

Способ 5. Сдача в аренду приобретенного таунхауса

Таунхаус представляет собой европейский вариант жилья, отличительными особенностями которого являются небольшая этажность и максимальный комфорт проживания.

Кроме того, такой тип жилья располагается вдали от густозаселенных районов города, соседей здесь немного. Чаще всего это находящиеся вблизи от города поселки, окраины города, лесные массивы.

Аренда таунхаусов стоит особняком от сдачи квартир, потому что имеет свои особенности. Такой вариант может сочетать в себе посуточную, почасовую и помесячную аренду.

Преимуществами такого способа являются:

  • возможность заселения арендаторов высокого социального статуса;
  • при желании жилищный объект можно перепланировать, разделив на студии, и повысить тем самым количество одновременных арендаторов.

Среди минусов можно выделить то, что спрос на такую недвижимость гораздо ниже. Поэтому жильцов придется искать дольше обычного.

Способ 6. Инвестиции в коттедж или загородный дом для сдачи в аренду

У владельцев загородных домов и коттеджей редко возникают проблемы с получением дохода от такой недвижимости. Сдавать их можно как помесячно, так и посуточно. При длительной аренде важно, чтобы расстояние до города было небольшим, а рядом располагались удобные транспортные развязки.

Инвестиции в загородную недвижимость для сдачи ее в аренду
Инвестиции в загородную недвижимость (коттедж, частный дом, дачу) для последующей сдачи в аренду

Если коттедж достаточно большой, можно сдавать только его часть. Во второй половине хозяин может проживать сам. Нередки случаи, когда недвижимость сдается только часть года. Например, летом хозяева живут в коттедже сами, а зимой его сдают.

Отличный вариант сдачи коттеджа – на Новогодние каникулы. В это время ажиотаж на место проведения праздника не утихает. Многие большие компании мечтают встретить Новый год в уютном коттедже, расположенном в красивом месте. Также можно предусмотреть возможность снять коттедж для проведения корпоративов.

Плюсами такого варианта заработка являются:

  • стабильный высокий доход;
  • возможность выбора среди большого количества вариантов – от сдачи части коттеджа до аренды только в праздники.

Недостатками аренды коттеджей можно назвать:

  • необходимость расположения в непосредственной близости от города;
  • наличие качественных подъездных путей.

Наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи площадью до 100 кв.м. Владельцам гораздо больших помещений можно посоветовать сдавать их в аренду частями. Но здесь следует предусмотреть наличие раздельных входов в здание.

Способ 7. Приобретение или постройка многоквартирного дома и сдача его в аренду

Те, кто имеет значительные денежные суммы, уже оценили возможность инвестирования средств в многоквартирные дома. Причем вполне реально здесь организовать такой вариант получения прибыли, когда в аренду сдаются абсолютно все квартиры, расположенные в доме.

Капитал в этом случае нужен весьма значительный. Но можно и сэкономить, построив бюджетное жилье, например из ЛСТК (лёгкие стальные тонкостенные конструкции). Кроме того можно увеличить количество квартир, если весь дом разделить на студии, которые к тому же пользуются наибольшим спросом.

Максимальный доход можно получить в том случае, если найти под постройку дома земельный участок с удобным расположением.

Плюсами такого варианта инвестирования является большой доход. При этом значительные ежемесячные поступления гарантированы даже при неполном заселении дома.

Среди недостатков можно выделить следующие:

  • огромные первоначальные вложения;
  • нередко не получается достаточно быстро найти земельный участок под строительство.

Способ 8. Вложение средств в зарубежные объекты недвижимости для сдачи по гарантированной аренде

Многие считают, что рынок зарубежной недвижимости более надежный и прибыльный. Поэтому он манит различных российских инвесторов от мелких до крупных.

У инвесторов нередко возникает вопрос, как наиболее безопасно сдавать в аренду недвижимость за границей, проживая в России. Самый простой вариант – заключение договора о гарантированной аренде с управляющей компанией (УК), в роли которой могут быть как застройщики, так и независимые фирмы.

В договоре на управление недвижимостью прописывается стоимость обслуживания, а также другие обязательства УК — от оплаты коммунальных платежей до последующей сдачи объекта недвижимости в аренду.

Самые выгодные условия предлагают во Франции, потому что именно там этот способ и возник.

Суть механизма заключается в следующей схеме:

  1. инвестор приобретает недвижимость;
  2. в квартире делается ремонт, покупается мебель;
  3. дочерняя компания строительной фирмы сдает квартиру в аренду;
  4. инвестор получает комиссионные, которые составляют от 3 до 6 процентов стоимости квартиры в год в зависимости от местонахождения недвижимости.

Преимуществом такого способа является то, что инвестору нет необходимости заниматься поиском жильцов. Все организационные моменты также берет на себя управляющая компания.

Типы недвижимости, которые доступны для покупки за рубежом, отличаются разнообразием. Здесь можно приобрести:

  • виллы;
  • мини-отели;
  • апартаменты;
  • квартиры на берегу моря;
  • апарт-отели.

Если инвестировать средства в недвижимое имущество, расположенное в курортных зонах, можно быть уверенным, что пустовать оно не будет. Более того, стоимость такой недвижимости зачастую гораздо ниже, чем в крупных российских городах. Особенно существенная разница наблюдается при сравнении с Москвой.

Среди плюсов такого варианта инвестирования можно назвать:

  • надежность;
  • перспективность;
  • возможность вложений любой категорией инвесторов;
  • в случае гарантированной аренды можно получать пассивный доход. Который зачастую выше, чем при сдаче в аренду других объектов недвижимости.

Среди сложностей можно выделить:

  • необходимость свободного владения иностранными языками;
  • придется хотя бы один раз посетить страну, в которой планируется купить недвижимость;
  • сложно найти информацию о юридических и законодательных особенностях зарубежных стран.

Способ 9. Приобретение номера в апартаментах на территории России и последующая его сдача в аренду

На рынке недвижимости в России постепенно все более популярными становятся апартаменты. Они очень похожи на обычные квартиры с готовым интерьером. Кроме того, здесь предоставляются традиционные для отелей услуги — консьержи, доставка еды и прочее.

К плюсам таких инвестиций относятся:

  • более низкая стоимость по сравнению с квартирами аналогичного размера;
  • высокий уровень гостиничного сервиса;
  • обычно высоко развита инфраструктура. Нередко в самом здании расположены фитнес-залы, рестораны, кафе, салоны красоты;
  • апартаменты можно сдать в аренду через управляющую компанию, инвестору не придется самому заселять жильцов.

Среди недостатков апартаментов можно выделить следующие:

  • низкая степень регуляции в законодательстве;
  • апартаменты имеют статус нежилого помещения, поэтому оформить в них прописку не получится;
  • предложений апартаментов на рынке пока немного.

Способ 10. Приобретение и последующая сдача в аренду коммерческой нежилой недвижимости

Отдельным пунктом инвестирования в недвижимость стоит покупка коммерческих площадей. Это могут быть теплый или холодный склад, производственные объекты, помещения в торговых и офисных центрах, нежилые помещения в жилых домах, цоколи, подвалы и многие другие объекты.

Инвестиции в такую недвижимость популярны по причине большого спроса на нее. Огромное количество бизнесменов ежедневно ищут новые площади для ведения деятельности. Их потребности различны: одним нужны помещения с высокой проходимостью, другим — с низкой стоимостью аренды.

Плюсы вложений в коммерческую недвижимость:

  • стабильная прибыль;
  • можно на некоторое время снизить арендные платежи, чтобы удержать арендаторов;
  • разнообразие вариантов сдачи, например, по частям;
  • зависимость дохода от размера площадей, которые могут составлять сотни и даже тысячи квадратных метров.

Среди минусов коммерческой недвижимости как объекта инвестирования можно назвать:

  • затруднения с поиском арендаторов на большие площади;
  • во время кризисных ситуаций возможны проблемы со сдачей в аренду.

Способ 11. Перепланировка и разбивка помещения на отдельные изолированные недвижимые объекты меньшей площади для последующей сдачи в аренду

В основе этого способа создание нескольких изолированных объектов жилой недвижимости на площади одного помещения. Иными словами, инвестор, имея однокомнатную квартиру, может разделить ее на 2 студии. В результате, прибыль от сдачи в аренду по сравнению со сдачей без изменений увеличивается минимум в полтора раза.

Для перепланировки подходят квартиры с наличием одной, двух, трех комнат, а также коттеджи и таунхаусу. Могут возникнуть трудности с законным проведением таких мероприятий. Тем не менее, обычно их удается решить.

Преимущества такого способа заключаются в увеличении прибыли благодаря созданию нескольких изолированных помещений.

Недостатки заключаются в необходимости проведения перепланировки и технически сложного ремонта, а также в согласовании внесенных изменений.

Способ 12. Покупка гаража, бокса или машиноместа для сдачи в аренду

Этот вариант подходит для инвесторов, которые желают вкладываться в недвижимость, но не обладают большой суммой денег.

Чаще всего покупают гаражные боксы, места на парковках, в том числе подземных, а также гаражи.

Покупка гаража или машиноместа для сдачи в аренду

Преимуществом такого способа является низкий уровень ценового входа. В некоторых регионах для приобретения подобных недвижимых объектов достаточно иметь около трехсот тысяч рублей.

Существенным недостатком является низкая доходность.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги 

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

Основные варианты инвестирования в недвижимое имущество

Вариант 1. Жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам. Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

  1. покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
  2. приобретение для сдачи в аренду.

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

  • местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
  • планировка помещений, в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
  • состояние — наличие и качество ремонта;
  • инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

  • вид из окна;
  • этаж;
  • соседи;
  • контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно, без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и что нужно знать при покупке квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Этот вариант для более опытных инвесторов. Для таких вложений подходят как офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов, производственных цехов.

Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату. Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.

Аренда представляет собой классический вариант получения пассивного дохода. Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени.

Инвестору полезно знать, что при выборе в качестве объекта вложения коммерческой недвижимости требуется иметь достаточно большую денежную сумму. Вклады в этом направлении начинаются обычно с пятисеми миллионов рублей.

Вариант 3. Земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

  • минимальный уровень вероятности мошенничества;
  • не требуется делать ремонт;
  • отсутствие оплаты коммунальных услуг;
  • процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
  • относительно невысокие налоги;
  • простое оформление;
  • нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования. Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства. Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности.

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых, государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того, недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 4. Загородная недвижимость

Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие. Особенно это характерно для крупных мегаполисов по причине того, что все чаще их жителям стараются поселиться или иметь возможность отдыхать как можно дальше от городского шума и грязного воздуха.

Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:

  • приобретение объектов на стадии строительства;
  • вложение средств в готовые коттеджи;
  • покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.

Перспективность инвестирования средств в загородную недвижимость со временем повышается. Но при выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации. Большое значение могут иметь и другие факторы, важные для создания комфортных условий проживания.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего, значительновырастут. В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

  • несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • полная заморозка стройки;
  • при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

  • время существования фирмы;
  • количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
  • случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

Вариант 6. Вложения в парковочные места

Такой вид инвестиций актуален для больших городов. Сумма, которая потребуется для вложения в этом случае относительно невелика. Парковочные места постоянно требуются водителям, поэтому спрос на их аренду не иссякает.

Более того, штрафы за парковку в запрещенных местах неизменно возрастают, автомобили все чаще увозят на эвакуаторе. Поэтому парковки всегда будут востребованы. Однако сложно в этом случае предсказать потенциальный доход, так как статистические данные по подобным вложениям отсутствуют.

Вариант 7. Участие в фондах недвижимости

Имеется в виду приобретение паев какого-либо фонда, вкладывающего средства в недвижимость.

Преимуществами такого способа инвестирования являются следующие:

  1. недвижимость не оформляется в собственность инвестора, что зачастую очень удобно;
  2. непосредственно вложениями занимаются профессионалы, у которых наработана определенная база для инвестирования средств;
  3. высокая степень диверсификации.

Указанные выше преимущества позволяют инвестору быть уверенным в высокой доходности вложений.

Вариант 8. Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные в других государствах, обычно считаются гарантированным способом вложения средств. Например, жилая недвижимость редко дешевеет вне зависимости от места ее расположения. Более того, ее можно расценивать как вариант для будущего переезда. Именно поэтому большинство специалистов считают такие инвестиции достаточно выгодным вариантом, не лишенным перспектив.

Подводя итог, сведем описанные выше способы в таблицу, исключив дополнительные варианты, по которым мало статистических данных. Это значительно упростит их сравнение.

Сравнительная таблица вариантов инвестирования в недвижимость

Вариант Уровень доходности Особенности инвестирования
1) В жилую недвижимость Высокий

Примерно 3065% за 3-5 лет

При приобретении объекта недвижимости для сдачи в аренду следует рассчитывать на длительные сроки
2) В коммерческую недвижимость Высокий Вложения должны осуществляться на максимально длительный срок
3) В землю Средний Минимальные налоги

Более простая схема приобретения

4) В загородную недвижимость Высокий Доходность очень сильно зависит от местоположения и инфраструктуры
5) В строящуюся недвижимость Высокий

от 2530% за срок реализации проекта (с этапа котлована до сдачи объекта в эксплуатацию)

Достаточно высокий риск потери средств при неправильном выборе застройщика

Из таблицы видно, что инвестиции в недвижимость — это долгосрочное вложение денег с довольно высокой доходностью.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

  1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
  2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
  3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Схема покупки квартиры с помощью ресурсовСхема покупки квартиры с помощью ресурсности
Вы находите выгодный объект
Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупки Привлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта
Получаете недвижимость в собственность

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы.

Источники

  • https://MonsterMoney.ru/nedvizhimost/investicii-v-nedvizhimost-s-chego-nachat/
  • https://papapomog.com/investment-tools/investicii-v-nedvizhimost
  • https://RichPro.ru/finansy/investicii-v-nedvizhimost-pljusy-i-minusy-investirovanija-18-sposobov.html
  • https://grizli.club/biznes-idei/na-domu/za-i-protiv-stoit-li-investirovat-v-nedvizhimost/
  • https://artem-bilenko.com/investoru/nedvizhimost/kak-investirovat-s-nulya-pri-malom-kapitale-ili-bez-deneg.html
[свернуть]
Оцените статью
Понравилась статья?
Комментарии (0)
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Комментарии закрыты.