Общепит 11.09.2020

Кафе в частном доме – советы адвокатов и юристов

23 мин.
Содержание
  1. Кафе хочу строить в частном доме можно ли строить?
  2. Что говорит законодательство
  3. Законодательные основания для строительства
  4. Что нужно сделать, чтобы получение разрешения на строительство ресторана не затянулось надолго?
  5. Почему нельзя открывать свое заведение без разрешения на строительство ресторана?
  6. Как найти помещение для кафе в жилом доме
  7. Сколько стоит ремонт, оборудование, персонал
  8. Правила организации работы кафе в жилом доме
  9. Алгоритм открытия кафе в жилом доме: этапы, нюансы, сложности
  10. Перечень конфликтных ситуаций при открытии кафе в жилом доме и советы по их разрешению
  11. Проблема шума
  12. Неприятный запах
  13. Наличие мусора, насекомых и грызунов
  14. Строительные работы и перепланировка
  15. Оформление кафе в жилом доме: ООО или ИП
  16. О ежемесячных расходах кафе в жилом доме
  17. Штат сотрудников
  18. Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами
  19. Документы, необходимые для открытия
  20. Рассмотрим самые частые причины претензий к владельцам кафе (из судебной практики):
  21. Где разрешено размещать предприятия общественного питания?
  22. Заключение

Кафе хочу строить в частном доме можно ли строить?

Конечно, можете, но придется потратить 6-8 месяцев своего и чужого времени и нервов.
Вам понадобится:
— изменить вид разрешенного использования размежеванного земельного участка;
— зарегистрировать отдельное право собственности;
— получить разрешение на строительство;
— оформить документы ИП или ЮЛ;
— получить лицензию;
— получить разрешение СЭС;
— получить разрешение администрации. Вы можете строить кафе на собственном земельном участке, но при этом необходимо изменить вид разрешенного использования земли (Федеральный закон № 172-Ф 3).
Если ваш земельный участок относится к землям поселений и видом разрешенного использования является индивидуальное жилищное строительство, а также, если на участке уже построен жилой дом, вам необходимо провести межевание, отделив жилой дом от коммерческой застройки. Далее обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, который вы отделили для строительства магазина.

Что говорит законодательство

Практически все мы видим, насколько различные форумы кишат сообщениями от жителей многоквартирных домов, которые просят помощи в закрытии кафе, расположенного на первом этаже.

Конечно, в большинстве случаев претензии жильцов вполне обоснованы, тем более, если кафе уже работает и имеются нарушения, но часто закрыть его требуют еще на той стадии, когда подготовка к открытию только ведется.

В законодательстве нет запрета на открытие кафе или бара в жилом доме. Отмечается только, что эта деятельность не должна нарушать прав третьих лиц.

Законодательные основания для строительства

Если поставить себя на место жильцов дома, можно легко догадаться, почему еще на этапе подготовки к открытию люди пытаются сыпать претензиями в различные органы, чтобы те запретили строительство потенциально шумного заведения общественного питания, но по факту никаких проблем с законом у предпринимателя просто не может быть.

В законодательстве РФ нет никаких пунктов, которые бы запрещали открывать бар или кафе в стенах многоквартирного дома, главное чтобы своей деятельностью они не наносили вред жильцам.

Четкого определения того, что собой представляет этот самый “вред”, тоже никто не прописал, поэтому настроенные против вас и выступившие единым фронтом граждане вполне могут изрядно потрепать нервы, создав немало проблем. Чтобы этого не случилось, предпринимателю следует продумать правильную стратегию поведения.

Что нужно сделать, чтобы получение разрешения на строительство ресторана не затянулось надолго?

Мы выяснили, что самовольно ресторан строить нельзя и знаем, как правильно запросить разрешение на строительство ресторана в реальные сроки, не получив отказ. С этой целью наши юристы:

  1. Помогут с выбором земельного участка.
  2. Договорятся с администрацией о строительстве ресторана именно там, где выгодно, и если нужно изменить ВРИ – решат и этот вопрос.
  3. Соберут всю информацию об участке, плане, характере строительных работ на нем, а также другие важные документы.
  4. Подадут пакет документов на одобрение властям и, конечно же, получат разрешение на строительство.

Казалось бы, ничего сложного в этой процедуре нет. Но время и деньги — ресурсы ценные. Мы знаем, как строить диалог с чиновниками, а если что-то идёт не так, то легко отстаиваем свою позицию в суде. Звоните!

В блоге Уведомления о строительстве: почему их называют “письма счастья” в одну сторону? К кому налоговая посылает самолеты и причем здесь “дачная амнистия”? Объекты, не требующие получения разрешения на строительство Согласование ГПЗУ

НазваниеЦенаСрок
Разрешение на строительство частного дома по г. Москве и Московской области (ГПЗУ входит в цену) от 40 000 руб. от 35 дней
Разрешение на строительство блокированных построек (таунхаус) от 75 000 руб. от 7 дней
Разрешение на малоэтажное строительство от 150 000 руб. от 7 дней
Разрешение на строительство административных зданий от 150 000 руб. от 7 дней
Разрешение на строительство коммерческих объектов от 150 000 руб. от 7 дней
Разрешение на строительство многоквартирных домов от 300 000 руб. от 7 дней
Разрешение на строительство линейных объектов от 150 000 руб. от 7 дней

Почему нельзя открывать свое заведение без разрешения на строительство ресторана?

Стать владельцем самого лучшего ресторана можно, построив его исходя из своих идей, пожеланий и фантазии. При этом нужно помнить, что ресторан – это предприятие общественного питания, отличающееся статусом и многообразием сложных блюд. К нему предъявляются особые требования относительно санитарных, технических, градостроительных норм.

Именно поэтому очень важно при планировании его строительства получить документ, согласно которому претензий и нареканий со стороны закона, администрации, третьих лиц к месту расположения и процессу строительства ресторана в соответствии с нормами не имеется. При наличии разрешения на строительство ресторана не возникнет и вопросов с подключением к инженерным сетям. Как получить такой документ?

Как найти помещение для кафе в жилом доме

Для открытия кафе важно подобрать проходное, людное место, с высоким пешеходным трафиком.

Как и где искать помещение, подскажет план действий. Необходимо:

  1. Взять карту города и проанализировать, где максимальная концентрация населения, в каких районах/кварталах находятся заведения общепита и на чем специализируются, как далеко от желаемого места открытия находятся детские и образовательные учреждения.
  2. Лично просмотреть места, наиболее благоприятные для открытия кафе. Найти помещение непросто, наиболее благоприятные часто заняты, но если повезет, можно увидеть вывеску «аренда» на здании, подходящем для открытия кафе. К поиску можно привлечь опытных риэлторов, или самостоятельно искать информацию на специализированных интернет-платформах: Авито, ЦИАН, Юла, Недвижимость mail ru, Из рук в руки, Мирквартир, Move, Яндекс. Недвижимость, N1, РБК Недвижимость, Дорус и многие другие.
  3. Осмотреть помещение. Соглашаться на аренду или приобретение площадей под оборудование кафе пока рано, следует попросить отсрочку хотя бы в 1 день и рассчитать «трафик». Это просто: необходимо удобно разместиться возле здания с самого утра, вооружиться блокнотом и ручкой и записывать, сколько людей проходит мимо точки. Это позволит просчитать приблизительную загрузку посадочных мест, скорректировать график работы заведения, определить размер ожидаемого дохода.

Найдя помещение, необходимо довести его до уровня соответствия требованиям СанПиН, уведомить о начале деятельности. В наличии необходимо иметь пакет документов, без которых кафе работать не сможет.

Если мимо здания проходят студенты, а неподалеку образовательное учреждение, целесообразно открыть кафе-закусочную, и не обязательно оформлять лицензию на алкоголь, организовывать ООО. Формат будет прост: недорогие блюда, быстрая подача, доход за счет большого оборота.

При наличии вблизи офисных зданий, вероятно, что посетители потребуют бизнес-ланч, а задержавшись после работы, попросят продукцию на вынос.

Вблизи развлекательной зоны, в центре целесообразно разместить кафе, предлагающее спиртные напитки, салаты, легкие и сытные закуски для отдыхающих.

Сколько стоит ремонт, оборудование, персонал

Основные статьи расходов делятся на разовые, которые придется понести только при открытии кафе, и постоянные.

Разовые расходы на открытие кафе в жилом доме
Оформление ИП или ООО Около 2000 руб. при оформлении ИП и до 15000 руб. при оформлении ООО
Ремонт помещения 100-150 тысяч руб.
Приобретение мебели На 40 посадочных мест — 50000 руб.
Закупка посуды, кухонного инвентаря 60000 руб.
Приобретение оборудования, включая:

Холодильник, морозильная камера

Витрины охлаждающие для размещения готовых блюд порционно

Барная стойка с системой разлива пивной продукции, охлаждающих напитков

Микроволновая печь

Кофе-машина

Газовое оборудование (печь), духовой шкаф

Электрогриль

424000 рублей
Наружное оформление кафе От 30000 руб.
Закупка и установка кассового оборудования До 30000 руб.
Итого 759000 руб. — расходы с учетом продажи алкоголя. Затраты разняться в зависимости от формата заведения
Постоянные расходы: что нужно заложить в дополнительный бюджет
Арендная плата 50000 руб.
Приобретение сырья 250000 руб.
Зарплата персоналу 220000 руб.
Налоги, страховые взносы 20000 руб.
Коммунальные услуги 15000 руб.
Незапланированные расходы 10000 руб.
Итого 565 тыс. руб.

Затраты на аренду, оборудование и открытие кафе составят около 1 340 000 руб.

Сэкономить можно на закупке оборудования, закупив технику б/у или взяв ее в аренду. Для поиска следует обратиться на популярные платформы по предложению подержанной техники: Авито, Экспресс Клуб, Юла.

Нестандартная статья затрат — «подарки» жильцам дома, где планируется расположить кафе, в виде новой игровой площадки для детей, дверей в подъезд, оплаты ремонта дорожного покрытия или иных «презентов» взамен на дружеское расположение.

В среднем окупаемость бизнеса составит до полугода. Хорошая доходность связана с высокой наценкой на готовые блюда (100-500%). Открытие кафе в жилом доме — выгодное вложение, если предотвратить конфликты и нарабатывать популярность вкусной пищей, качественным сервисом.

    Правила организации работы кафе в жилом доме

    Чтобы открыть кафе в жилом доме, следует соблюдать следующие правила (СП 2.3.6.1079-01, СП 51.13330.2011):

    1. Кафе можно расположить (помимо отдельно стоящего, встроенно-пристроенного или общественного, промышленного здания) на нежилом этаже жилого здания. При этом организация должна соблюдать гигиенические требования, предъявляемые к жилым помещениям.
    2. Кафе должно иметь вход, изолированный от жилой части здания. Частые жалобы жильцов связаны с шумом от хлопанья дверей; громкими разговорами отдыхающих; сигаретным дымом.
    3. Необходимо правильно разместить вход с улицы в складские помещения, а именно — обустроить место загрузки сырья, пищевых продуктов с торца жилого здания. На место приемки не должны выходить окна жильцов и входы в квартиры.
    4. Организовать место мусоросборника. Часто поступают жалобы в прокуратуру о выбросе мусора работниками кафе возле подъездов жилых домов, хотя это недопустимо. Площадка мусоросборника должна располагаться в 25 или более метров от жилого дома, мест отдыха и площадок для игр, причем организация должна заключить договор о вывозе ТБО.
    5. Кухня не должна располагаться в подвальном или полуподвальном помещении.
    6. Сотрудникам необходимо контролировать показатели уровня шума, вибрации на рабочих местах, в кухонном цеху, в зале обслуживания. Даже если изначально в помещении слишком шумно, владелец может предпринять ряд мероприятий по доведению места организации бизнеса до показателей нормы: установить амортизаторы на оборудование, сделать ремонт с использованием звукопоглощающих материалов, производить профилактический осмотр и своевременный ремонт оборудования, увеличивающего уровень шума.

      Уровень шума в жилом помещении имеет предельные показатели, отраженные в СП 51.13330.2011. Кроме соблюдения уровня шума в жилом помещении, необходимо организовать защиту от шума транспортных потоков (СП 276.1325800.2016).

    7. Обустроить изолированную вентиляцию. Жильцы не должны страдать от постоянного запаха еды или сигаретного дыма. Использовать общедомовой вентиляционный канал запрещено.
    8. Исключить появление в помещении насекомых, грызунов. Они не только ухудшат имидж заведения, но и вызовут негодование и жалобы жильцов. Все проблемы решаются своевременным приходом службы дезинсекции, с которой заключается обязательный договор о дезинсекции и дератизации.

    В большинстве случаев негодование соседей вызывают шумные заведения. Нарушать общественный покой — значит работать с несоблюдением режима тишины. Согласно законодательству, под особым контролем соблюдение уровня шума с 23.00 до 7.00.

    Опираясь на санитарные нормы положения ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», на региональном уровне разрабатываются собственные нормы и правила.

    Планируя деятельность, необходимо уточнить, до какого времени можно превышать уровень шума. В Москве и МО, например, проблем не возникнет, если с 22.00 до 7.00 в заведении будет тихо; в Алтайском крае, Барнауле нельзя шуметь с 22.00 до 8.00; в Саратовской области — с 21.00 до 9.00.

    Работать в ночном режиме без каких-либо ограничений можно лишь 1 день в году — в новогоднюю ночь, только до 4.00 1 января.

    Желательно изучить требования к организации работы кафе, иначе невозможно выработать верный план действий по открытию заведения.

    Алгоритм открытия кафе в жилом доме: этапы, нюансы, сложности

    Начальный этап открытия кафе в жилом доме — изучение законодательства, завершительный — прием первых посетителей, но дойти до последнего можно только решив организационные вопросы. Этапы:

    1. «Заложить» бюджет исходя из собственных возможностей.
    2. Найти помещение для кафе, произвести перепланировку и ремонт.
    3. Зарегистрировать организацию в налоговой, выбрать систему налогообложения.
    4. Разработать и утвердить меню с помощью профессионального шеф-повара.
    5. Закупить оборудование.
    6. Нанять персонал.
    7. Организовать доставку продуктов.
    8. Прорекламировать открытие нового заведения.

    Для открытия собственного кафе нужны средства. На сумму затрат влияют следующие факторы:

    • будет ли помещение арендованным или приобретенным;
    • формат заведения, ассортимент предлагаемой продукции;
    • стоимость оборудования для реализации идеи (может приобретаться техника б/у или новая);
    • количество наемных работников (в кафе может быть введена система самообслуживания или же заказы будет принимать официант);
    • особенности интерьера.

    Если к открытию кафе в жилом доме привлекаются заемные средства, необходимо с особой скрупулёзностью просчитать потенциальный доход, предусмотреть и устранить все риски, связанные с закрытием точки общепита из-за недоброжелательности соседей и жалоб в органы надзора (Роспотребназдор, Прокуратуру).

    Как открыть кафе в жилом доме

    Перечень конфликтных ситуаций при открытии кафе в жилом доме и советы по их разрешению

    Каждый собственник бизнеса характеризуется своим подходом к решению конфликтов – одни предпочитают откупаться от недовольных подарками, другие занимаются оперативным устранением причин жалоб, третьи просто прячут голову в песок, предпочитая игнорировать вечно недовольных соседей и не предпринимать никаких действий. Здесь главное не ударяться в крайности, а находить компромисс. Ниже представлен распространенный перечень типичных проблем с рекомендациями по минимизации ущерба.

    Проблема шума

    Громко играющая музыка, гудящее оборудование, шум и крики от самих посетителей заведения – все это может выводить собственников квартир по соседству от вашего заведения до белого каления. В дневное время никаких проблем с шумами быть не может – если, конечно, вы не достигли каких-то совсем уж запредельных значений. Но совсем другое дело, когда шум раздается в ночное время суток. Обязательно изучите нормы допустимости шумов, чтобы соответствовать законодательным требованиям, или же просто не работайте в ночное время (после 23:00).

    Нарушение режима тишины по ночам повлечет за собой нескончаемый поток жалоб, благодаря которым принципиальные соседи легко прикроют ваше заведение со всеми вытекающими последствиями. Поэтому, если закрытие на ночное время не вариант, придется минимизировать шумы – отключать громкую музыку, громкое оборудование и, как вариант, обслуживать посетителей едой на вынос через внешнее окошко (хотя это скорее подходит для заведений быстрого питания).

    Неприятный запах

    Далеко не всегда приготовляемая пища источает приятный аромат – иногда ситуация обратная, а жильцы предъявляют претензии из-за создавшегося дискомфорта. Решить проблему помогают специальные вытяжки и очистительное оборудование для кухни, практически полностью устраняющие вышеупомянутую проблему. Главное только обзавестись для этой цели отдельной вытяжкой – общедомовой вентиляцией пользоваться запрещается.

    Траты на оборудование для очистки воздуха не являются обязательными, так как практически в любом заведении общественного питания запахи находятся в пределах нормы. Но иногда имеет смысл единожды потратиться, чтобы в итоге не сталкиваться с постоянными нападками со стороны жильцов.

    Наличие мусора, насекомых и грызунов

    Многие люди почему-то думают, что заведения общепита в непосредственной близости от их жилья станут причиной появления в доме тараканов, крыс, клопов и прочей живности, от которой порой так сложно избавиться. Вот только они слабо представляют о том, насколько требовательной бывает санитарно-эпидемиологическая служба, осуществляющая регулярные проверки кафе и ресторанов на соответствие общепринятым стандартам.

    Как избежать конфликта и возможного закрытия? Очень просто. Вывоз мусора и отходов должен быть регулярным, их необходимо складировать в специальных контейнерах, чтобы кошки, собаки и крысы не разнесли содержимое мусорных мешков по всему району. Также штат заведения должен быть укомплектован уборщицами и дворником. Первые убирают помещения для посетителей и кухню, второй – территорию в непосредственной близости от заведения. Если в заведении будет чисто, никакая живность в нем не заведется.

    Строительные работы и перепланировка

    От слов строительство и перепланировка многие жильцы уже начинают нервничать. И дело тут даже не в возросшем уровне шума (это для жителей многоквартирных домов, где кто-то из соседей регулярно стучит, сверлит, слушает музыку и т.д., привычное дело). С этим справиться не сложно – главное не работать по выходным дням и в вечернее/ночное время суток.

    Гораздо большее беспокойство вызывает возможность повреждения дома в результате некорректных действий строительной бригады, вплоть до обрушения дома из-за ошибки и сноса одной из несущих стен.

    В этом случае, если планируется серьезная перепланировка, владелец бизнеса и наемные строители должны согласовать проект со всеми надзорными органами, получив в качестве подтверждения официальные бумаги. Ими можно смело трясти перед лицом недовольных жильцов, давая понять, что их опасения беспочвенны.

    И не нужно беспокоиться, если вдруг объявилась пара-тройка недовольных. Обычно даже в случае идеального следования вышеупомянутым рекомендациям и налаженного с соседями контакта находятся любители строчить жалобы и устраивать скандалы, так что придется с их наличием просто смириться и стараться при случае найти какой-нибудь компромисс, чтобы минимизировать возможный ущерб. Тут уж ничего не поделать.

    Оформление кафе в жилом доме: ООО или ИП

    Заведение общепита, расположенное на одном из этажей жилого дома может иметь статус ООО или ИП.

    Если планируется предлагать к продаже не только соки, воды и прочие безалкогольные напитки и пиво, но и алкоголь (кроме вин и шампанского собственного производства), нужно приобрести лицензию. Основные требования, выдвигаемые к соискателю — наличие статуса юридического лица, приобретение кассового аппарата. За продажу алкогольной продукции в розницу необходимо платить 65 тыс. руб. в год.

    При продаже алкоголя необходимо учесть, что объект не должен находиться ближе 100 метров к детским, культурным, спортивным, образовательным учреждениям.

    Чтобы оформить ИП, потребуется:

    • заявление;
    • паспорт и ИНН;
    • квитанция об оплате госпошлины в размере 800 руб. (при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи можно подать документы в электронном виде, тогда платить за оформление не придется).

    Для организации ООО потребуется больший перечень документации:

    • заявление;
    • паспорт;
    • при наличии компаньона — протокол собрания учредителей, а при самостоятельном открытии — решение учредителя;
    • устав предприятия;
    • квитанция о внесении суммы госпошлины в размере 4000 руб.;
    • открытие счета в банке, внесение уставного капитала в размере не менее 10 тыс. руб.

    Процесс регистрации с момента подачи документов до внесения организации в реестр занимает не более 3 дней.

    В случае банкротства ИП отвечает всем своим имуществом, а участник ООО — только суммой в рамках уставного капитала.

    Вне зависимости от организационной формы, предприниматель в заявлении должен указать код ОКВЭД для регистрации кафе в жилом доме. В 2019 г. используется классификатор, действующий с 2017 г. Подойдет код:

    • 10 — Группа «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания».

    Одновременно с документами на регистрацию подается заявление о выборе налогового режима.

    Для кафе оптимальным будет выбор упрощенной системы налогообложения. Для организации, планирующей взаимодействовать с плательщиками НДС, рекомендуется выбрать «Общую систему налогообложения». ИП, арендующие помещение до 50 м2, могут работать по патентной системе налогообложения. В любом случае, в дальнейшем остается возможность сменить действующую систему налогообложения на более выгодную.

    Иногда продукты выгоднее покупать у частных физических лиц (например, с фермерских хозяйств). Законодательством это не запрещено, однако существуют нюансы.

    О ежемесячных расходах кафе в жилом доме

    Докинем еще одну ложку дегтя в бочку меда. Еще на этапе составления бизнес-плана открытия кафе в жилом доме начинающим предпринимателям не лишним будет узнать, что открытие кафе внутри жилого дома связано с рядом регулярных затрат, которые придется вычитать из своего ежемесячного заработка.

    Вот основной список.

    • Коммунальные услуги. Вода, электричество, отопление и т.п. – все это должен оплачивать или собственник (физическое лицо), или субъект предпринимательства (юридическое лицо). Для оплаты может использоваться расчетный счет компании. В случае с арендой помещения, процедура несколько иная. Если оплата коммунальных услуг по условиям договора является обязательством владельца помещения, он и оплачивает, в остальных же случаях (что наиболее распространено) – коммуналка суммируется с затратами на аренду;
    • Плата за общее имущество. Уборка подъезда и придомовой территории, проведение ремонта, замена освещения и тому подобное обычно является платными услугами, которые делятся между жильцами дома. В договоре аренды помещения нередко прописывается данное условие, так что отследить даже такие незначительные траты будет нетрудно;
    • Налогообложение земли и имущества. За редким исключением, земля налогами не облагается, поэтому ставьте под сомнение, если кто-то захочет убедить вас в обратном. От налогообложения имущества тоже можно защититься, если работать по упрощенной системе налогообложения (УСН). В остальных же случаях, придется платить регулярные отчисления;
    • Взнос за проведение капитального ремонта. Собственники оплачивают небольшие суммы на регулярной основе, а арендодатели действуют по условиям договора аренды. Перед подписанием обязательно проясните этот пункт с собственником.

    Штат сотрудников

    В штат входят:

    Каждый из сотрудников должен иметь санитарные книжки и проходить медосмотр согласно установленному графику.

    • шеф-повар;
    • бармен;
    • помощник повара;
    • бухгалтер;
    • уборщица;
    • охранник.

    Шеф должен иметь соответствующую квалификацию, чтобы создать рецепты «ходовых» блюд в меню, заполнить технологические карты.

    Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами

    Вообще, собственники подобного бизнеса ищут разный подход к жильцам дома. Кто-то преподносит подарки, кто-то незамедлительно реагирует на любые жалобы, а кто-то просто старается поддерживать нейтралитет.

    Понятно, что любая крайность не даст нужного эффекта. Неприятные последствия повлечет как явное игнорирование жалоб, так и чрезмерная готовность за любое неудобство преподносить подарок. Какие же типичные жалобы существуют и как избежать проблем с жильцами?

    Нарушение тишины.

    Очень распространенная причина для многих проблем и конфликтных ситуаций. Возникать шумы могут как из-за работы оборудования, так и из-за музыки, которая привлекает клиентов.

    Сразу отметим, что в данной ситуации речь идет о том, когда тишина нарушается вечером или ночью. При этом действуют специальные нормы допустимости уровня шумов.
    Если вы будете нарушать режим тишины, ваше кафе постепенно все жильцы просто возненавидят. А значит, рано или поздно его закроют. Если же ваше заведение будет работать до 23:00, то оснований для жалоб не будет.

    Но учтите, что неудобство жильцам может доставлять уборка помещения, передвижение столиков и грохот посуды. На самом ли деле все так трагично, или это просто принципиальная позиция жильцов дома, вопрос другой.

    Запахи.

    Еще до того как вы откроете свое кафе или бар, многие жильцы настроены отрицательно из-за того, что им придется «наслаждаться» всеми ароматами, которые только возможны.

    Но не все так плохо: из этой ситуации выход тоже есть. Вы можете установить специальную систему очистки воздуха, которая оградит жильцов от всех неприятных запахов.

    Также можно обустроить дополнительный канал вентиляции, но не забывайте, что общедомовую вентиляцию использовать нельзя.

    Конечно, вы можете и не делать таких вложений, но тогда придется постоянно слушать жалобы жильцов, причем обоснованные.

    Мусор, грызуны и насекомые.

    Вопрос о том, как вы будете вывозить мусор и отходы, должен быть продуман до мелочей. Вы же не будете складировать мешки во дворе, тогда появления грызунов и насекомых точно не избежать.

    Большинство жильцов уверены, что помимо посетителей кафе, им придется терпеть соседство с крысами и тараканами. Ни в коем случае не допускайте такой ситуации, ведь проверяющие органы со своим визитом не заставят себя ждать.

    Ремонтные работы.

    Серьезный повод, чтобы вызвать беспокойство жильцов дома. Во время проведения ремонта может быть нарушена целостность несущих стен, особенно если имеет место перепланировка. С другой стороны, если «пробелов» в документации у вас нет, проблем не должно возникнуть.

    Даже на стадии подготовки ремонта вы должны соблюдать требования по шумовому уровню, иначе все основания для жалобы у жильцов будут, а общий язык с ними вы потом вряд ли найдете.

    Подведем небольшой итог. Для начала отметим, что даже если вы выстроите отношения со всеми жильцами, найдется кто-то, кому не нравится какая-нибудь мелочь. Поэтому заранее побеспокойтесь о том, чтобы избежать подобных претензий.

    Документы, необходимые для открытия

    После того как вы проанализируете, какие причины могут спровоцировать жалобы жильцов дома, подумайте и о том, как получить необходимые разрешения от местных органов власти.

    Итак, перед обращением вы должны подготовить следующий пакет документации:

    1. Заявление от вашего имени, в котором вы указываете, что хотите получить разрешение на открытие общепита, который будет размещен в подвале либо на первом этаже многоквартирного дома;
    2. Копию свидетельства о регистрации ИП или ООО;
    3. Договор, подтверждающий покупку или аренду конкретного помещения;
    4. Разрешение администрации конкретного округа либо города на размещение кафе по конкретному адресу;
    5. Всю проектную документацию на ваше заведение (со всей технической частью, с разработанной системой вентиляции и звукоизоляции);
    6. Справку из БТИ о техническом состоянии помещения;
    7. Заключение от органов санэпиднадзора;
    8. Разрешительные документы от МЧС;
    9. Разрешительные документы от органов Роспотребнадзора.

    Ваше заявление и вся остальная документация рассматривается в тридцатидневный срок.

    Рассмотрим самые частые причины претензий к владельцам кафе (из судебной практики):

    1. Перевод помещения из жилого в нежилое без согласия собственников жилого дома.

    Судебная практика по данным делам весьма разнообразна, как и решения судов. Суд принимает во внимание обстоятельства в каждом конкретном случае.

    В настоящее время в большинстве случаев не требуется получать согласие собственников жилого дома. Оно может понадобится лишь тогда, когда владелец общепита планирует не только внутреннюю перепланировку помещения, но и реконструкцию входа, расположенного на придомовой территории, с использованием части земельного участка под домом. В этом случае потребуется согласие собственников жилья МКД.

    Сложность принятия решений по данному вопросу заключается еще и в том, что закон не позволяет четко разграничить такие понятия как перепланировка и реконструкция помещения.

    2. Размещение рекламы на фасаде без согласия собственников дома.

    С 2009 года размещать рекламу на фасадах здания можно только с согласия собственников жилья МКД («О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 19 Федерального закона «О рекламе» от 27.09.2009). Для вынесения положительного решения необходимо согласие не менее ⅔ собственников жилья.

    3. Нарушение санитарно-эпидемиологических норм: производственные цеха в подвальном помещении дома, отсутствие раздельной канализации, шум в ночное время и т.д.

    Выполнение санитарных норм регулируется федеральным законодательством: Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 с изменением от 03.05.2007 № 25 с 01.02.2002 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (СанПиН 2.3.6.1079-01); Постановлением от 10.06.2010 № 64 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (СанПиН 2.1.2.2645-10). Кроме федеральных норм существуют и региональные требования в каждом субъекте РФ.

    4. Организация погрузки-выгрузки во дворе жилого дома.

    Если владельцы предприятий общепита нарушают требование об организации погрузки-выгрузки (п. 2.2.СанПиН 2.3.6.1079-01), то их можно привлечь к административному правонарушению (п.6.4 КоАП РФ).

    5. Неправильно организованная площадка для мусора.

    Владельцы общепита часто нарушают этот пункт санитарных норм (контейнер для сбора мусора должен быть расположен не ближе, чем на 25 м от жилого дома, площадок для игр и отдыха). Это приводит и к неприятному запаху, к появлению грызунов и насекомых в квартирах.  В данной ситуации жильцы дома должны обратиться с жалобой в районную Санэпидемстанцию. СЭС обязана прислать официальный ответ с описанием действий, предпринятых в отношении нарушителя.

    6. Не предусмотрены временные площадки для парковки персонала и посетителей.

    Отсутствие отдельных парковок у предприятий общепита (п.2.7 СанПиН 2.3.6.1079-01) рассматривается как административное правонарушение (п.6.6. КоАП РФ).

    7. Ухудшение условий проживания жильцов дома из-за неправильной организации вытяжки.

    Предприятия общепита должны иметь отдельную систему вытяжки (нельзя совмещать с общедомовой, п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция предприятий общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

    Если данное требование не выполнено, то владельцу грозит административная ответственность (ст. 6.3 КоАП РФ).

    8. Шум в ночное время.

    Практика показывает, что многие пункты общественного питания не соблюдают нормы уровня шума. В дневное время действуют «Санитарные нормы допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств в закрытых помещениях и на открытых площадках» (утверждены Главным государственным санитарным врачом СССР 07.07.1987 № 4396-87 (СанПиН 42-128-4396-87).

    С нарушителями допустимой громкости звуков бороться достаточно сложно.

    Основная трудность – необходимость замерить уровень шума. Во-первых, о выездной проверке СЭС владелец заведения предупреждается заранее, поэтому он не допустит превышения нормативных величин шума. Во-ворых, необходимо замерять уровень шума в нескольких квартирах, что требует материальных затрат жильцов. Однако, жильцам удается и в этом случае призвать владельцев общепита к порядку.

    Где разрешено размещать предприятия общественного питания?

    Предприятия общественного питания можно размещать (пункт 2.2 СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья», введены в действие Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 (в ред. от 31.03.2011):  

    • в отдельно стоящем здании;
    • в помещениях, пристроенных и встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям;
    • в нежилых этажах жилых зданий;
    • на территориях промышленных и других зданиях для обслуживания работающего персонала.

    Если общепит размещен в жилом здании, то его владелец не должен:

    • ухудшать условия проживания и отдыха людей;
    • нарушать санитарные нормы уровня шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей, предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
    • размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
    • совмещать входы со входами в жилые помещения;
    • принимать продукты и сырье со стороны двора дома, где расположены окна квартир. Погрузка-выгрузка должна производиться с торца жилого здания, где нет окон, либо со стороны проезжей части;
    • размещать площадку мусоросборника ближе, чем на 25 м от входов в дом, игровых площадок и мест отдыха (п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01);
    • размещать парковку транспорта персонала и посетителей во дворе жилого дома. Парковка может быть размещена только со стороны проезжей части (п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01).

    И еще о специфике работы заведений общепита:  

    Если в общепите готовят шашлыки на мангале, то размещение таких заведений возможно только в отдельно стоящих зданиях (п. 4.11 СП 2.3.6.1079-01).

    Если общепит размещается в павильоне, то он должен находиться не ближе 50 м от жилых зданий, лечебно-профилактических организаций, спортивно-оздоровительных и образовательных учреждений.

    Если кафе или магазин работает круглосуточно. Прямого запрета на размещение таких предприятий в жилом доме нет. Однако, пункт 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» разрешает размещение в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением организаций, оказывающих вредное влияние на человека;

    запрещается размещать в жилых зданиях предприятия с режимом работы позднее 23.00;

    запрещается размещать в жилых зданиях предприятия питания и досуга площадью более 250 кв.м с числом мест более 50, а также предприятия с музыкальным сопровождением (дискотеки, танцевальные студии, казино и т.п.).

    Заключение

    В заключении нашего разговора отметим, что открыть кафе в жилом доме вполне возможно, но такой выбор может повлечь за собой большое количество проблем, одна из которых – постоянные жалобы жильцов дома. Поэтому прежде чем решиться на этот шаг, взвесьте все плюсы и минусы, а потом принимайте решение.

    Источники

    • https://www.9111.ru/%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%8B_%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%87%D0%B8%D0%B5_%D1%82%D0%B5%D0%BC%D1%8B/%D0%BA%D0%B0%D1%84%D0%B5_%D0%B2_%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BD%D0%BE%D0%BC_%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B5/
    • https://kakzarabativat.ru/biznes-idei/kafe-v-zhilom-dome/
    • https://Delo360.ru/nyuansy-otkrytiya-kafe
    • https://zemelniy-urist.ru/yuridicheskoe-soprovozhdenie-stroitelstva/razreshenie-na-stroitelstvo/razreshenie-na-stroitelstvo-restorana/
    • https://eurocredit.ru/kak-otkryt-kafe-v-zhilom-dome/
    • https://www.klerk.ru/law/articles/438502/
    [свернуть]
    Оцените статью
    Понравилась статья?
    Комментарии (0)
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    Комментарии закрыты.