Экономика и логистика 22.07.2020

Управление недвижимостью – что это, задачи и виды, с чего начать

16 мин.

Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

  • экономия времени и сил собственника;
  • повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
  • юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
  • управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

  • создание благоприятных условий для клиента;
  • продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
  • контакты со страховщиками и брокерами;
  • разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
  • проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
  • поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
  • финансовые взаиморасчеты;
  • взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.

Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.

Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).

Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье «Как сдать квартиру».

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания;
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

История профессии

Риелтор
Название этого вида деятельности происходит от английского слова realtor, означающего посредника при сделках, касающихся собственности. По некоторым данным, первые риелторы появились еще в Древней Греции, где они помогали клиентам подыскать себе подходящий земельный участок для последующей покупки его через публичные торги.

С развитием права частной собственности в мире услуги специалистов по недвижимости потребовались в большинстве развитых стран. В России риелторская деятельность зародилась в конце XIX века.

Причиной послужило увеличение численности населения крупных городов на фоне небольших объемов строительства. Решением проблем с жильем занимались справочно-комиссионерские конторы, в которых работали маклеры, в обязанности которых входило посредничество при найме и сдаче жилья, а также проведение сделок за комиссию.

В Советском Союзе частная инициатива не приветствовалась, а квартиры не продавались. За обмен жилплощади отвечало специальное государственное бюро, но на свой страх и риск гражданам помогали черные маклеры. После распада СССР в начале 1990-х годов в России началась массовая приватизация недвижимости, поэтому услуги агентств пользовались огромным спросом. Сейчас ситуация стабилизировалась, на рынке наблюдается значительная конкуренция, что дает возможность клиенту выбирать себе риелтора.

Что дает доверительное управление

Список функций в действительности является очень значительным. Но, есть основные задачи, которые фирма обязана осуществлять сразу же после того, как к ним обратился клиент. В первую очередь осуществляются консультационные услуги, которые предполагают полное описание всех нюансов сотрудничества. Специалисты сразу же определяют, на какие преимущества может рассчитывать собственник в том случае, если доверит свое управление именно им. Изучается объект, производится процесс анализа его состояния, производится процедура сравнения с подобными объектами.

На основании полученной информации специалисты сразу же могут сказать о том, насколько ликвидным будет объект, кроме всего прочего, определят нюансы его востребованности на рынке. В обязательном порядке будут произведены всевозможные мероприятия по организации и разработке плана стратегического развития.

Суть данного планирования заключается в том, что можно будет подобрать варианты мероприятий, которые смогут стать основой формирования более яркой привлекательности объекта на рынке через какое-то время. Такие параметры станут основой получения новых возможностей для собственника. Тем не менее, собственник обязан понимать, что такие мероприятия потребуют финансовых вложений в модификацию, обустройство и пр.

Если собственник подписывает договор сотрудничества с компанией, то осуществляется процесс поиска арендаторов. При этом, все действия по привлечению с учетом организации рекламной компании и пр., осуществляет уже управляющая компания. Собственник соглашается на фиксированную стоимость оплаты услуг или же на отчисление процента от полученной прибыли, которая формируется в результате сдачи недвижимости.

Особенности доверительного управления имуществом

Доверительное управление подразумевает под собой передачу имеющейся недвижимости особому лицу, которое в дальнейшем за определенную плату выполняет все требуемые действия по сдаче имущества в аренду. Как правило, сама по себе сдача в аренду отнимает у собственника немало сил и времени. Ведь необходимо найти возможных арендаторов, правильно оформить сделку, тщательно следить за своевременностью поступающих платежей, быстро и эффективно решать периодически возникающие проблемы. Когда помещение одно, с этим можно справиться и самостоятельно. Но если недвижимость представлена большим количеством, то могут возникнуть немалые трудности.

Именно для таких целей и существует возможность доверительного управления. Для многих собственником заметно выгоднее переложить обязанности по контролю помещения, сдаваемого в аренду, на плечи специально обученного лица. И хотя общая прибыль из-за оплаты, перечисляемой управляющему, уменьшается, это все же намного выгоднее, чем со всем справляться самостоятельно.

Модели

Далее рассмотрены модели управленческой деятельностью.

За вознаграждение

Понятие доверительного управления имуществом законодательно введено в РФ и описано в главе 53 ГК РФ в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.

Доверительное управление объектом осуществляется управляющим без перехода к нему права собственности на имущество, но может предусматривать возмездный характер отношений.

Оперативная модель

Оперативное регулирование направлено на осуществление действий с объектом или портфелем недвижимости, которые в итоге приведут к одному из трех возможных результатов:

  • финансовому равновесию;
  • перспективе банкротства или кризиса;
  • получению сверхприбыли, при которой доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Стратегическая

Стратегическое регулирование включает в себя разработку перспективного стратегического плана. Стратегическое планирование направлено на составление схемы действий для получения в будущем положительного результата от использования недвижимого имущества.

Основные направления и задачи управления недвижимостью

Теперь о задачах, которые ставит перед собой управляющая фирма:

  • Соблюдение интересов клиента;
  • Постоянное улучшение позиций объекта на рынке недвижимости, тем самым увеличивая стоимость и максимизируя прибыль;
  • Оптимизация всех расходов по эксплуатации объекта недвижимости;
  • Проведение ремонтных работ;
  • Юридическое оформление сделок;
  • Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами;
  • При необходимости – процедура страхования недвижимости;
  • Взаимные финансовые расчеты.

Мы видим, что все функции не только по юридической, но и технической стороне вопроса управления недвижимости полностью ложатся на плечи компании. При этом на первом месте стоит все же соблюдение требований клиента, которые он устанавливает еще в начале сотрудничества с компанией по управлению недвижимости. Основное направление в котором работает фирма – установление целесообразности требований владельца и их последующая реализация.

Исходя из задач, которые ставит перед собой управляющий, можно выделить несколько основных функций:

Финансовое планирование

Эта функция подразумевает под собой сопоставление доходов и расходов собственника, максимизируя первые и сводя к минимуму вторые.

При этом на управляющего в рамках этой функции ложатся:

  • Проведение мероприятий по сокращению расходов;
  • Поддержание арендной платы на максимально высоком рыночном уровне;
  • Контроль за арендными платежами;
  • Вести отчетность.

При этом компания берет на себя обязательство по предоставлению всей финансовой отчетности своим клиентам. Она должна предоставить полный перечень доходов и расходов, которые вызвала та или иная недвижимость. Хорошая компания имеет прозрачную отчетность, позволяющую понять, на что были потрачены те или иные средства.

Рекламная функция

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Не стоит забывать, что грамотная рекламная кампания не только и не столько привлекает клиентов, сколько повышает стоимость недвижимости.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

Обслуживание недвижимости

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

  • Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
  • Проводить ремонтные работы;
  • Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
  • Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Согласование перепланировок

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Ведение юридических вопросов

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Лучшие вузы для обучения

Недвижимость
Среди всего многообразия высших учебных заведений страны отметим лишь те, в программе которых есть специальности, связанные непосредственно с жилыми и промышленными объектами:

  • РГАУ-МСХА имени К. А. Тимирязева на факультете гидротехнического, агропромышленного и гражданского строительства предлагает профиль бакалавриата «Экспертиза и управление недвижимостью». Его выпускники – специалисты по сооружениям разного назначения, земельным участкам и другим объектам инфраструктуры городов, они разбираются как в производственной, так и в предпринимательской деятельности.
  • Московский государственный строительный университет имеет в своем составе Институт экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости. Здесь заочно готовят экспертов по различным жилым и промышленным объектам за 5 лет, есть возможность учиться по индивидуальному плану.
  • Институт отраслевого менеджмента входит в структуру Российской академии народного хозяйства и государственной службы. Он готовит высококвалифицированных специалистов в разных сферах деятельности. Здесь развивают обучение таким актуальным и перспективным направлениям, как туризм, спортивная индустрия, гостиничное дело, управление недвижимостью. Менеджеры с дипломом этого вуза работают в российских и зарубежных компаниях.
  • Дальневосточный федеральный университет (г. Владивосток) в своей Инженерной школе обучает по направлению «Кадастр недвижимости». Вуз имеет обширные международные связи и целый ряд партнеров среди предприятий и организаций края. Его выпускники востребованы на рынке труда благодаря своему высокому уровню подготовки.
  • Государственный университет по землеустройству (г. Москва) имеет специализированный факультет кадастра недвижимости. Он выпускает профессионалов не только по оценке жилых объектов, но и по земельным ресурсам, природопользованию, техносферной безопасности и экологии. Выпускники успешно работают в структурах Росреестра, БТИ, в муниципальных органах и частных предприятиях.

Что касается краткосрочных курсов, то среди серьезных игроков образовательного рынка можно отметить московские учебные заведения: Институт развития бизнеса и права, Учебно-методический центр «ФинКонт», Межрегиональную академию строительного и промышленного комплекса. В регионах – калининградский УМЦ «Эврика», иркутский УЦ «Престиж» и др.

Обязанности на работе

Теперь остановимся на вопросе, что входит в обязанности риэлтора. Эта профессия предполагает работу головой и ногами:

  • сбор из различных источников информации о зданиях и помещениях, пригодных для аренды или продажи, формирование соответствующей базы данных;
  • мониторинг специализированных печатных изданий и веб-сайтов;
  • изучение спроса и предложения на определенные виды жилья;
  • поиск покупателей или съемщиков на конкретные дома или квартиры по поручению заказчика;
  • непосредственное ознакомление с объектами, внесенными в базу;
  • консультирование клиентов (лично или по телефону);
  • работа с разными государственными и частными структурами относительно сбора всей необходимой для проведения сделки документации (справки, выписки, копии, разрешения);
  • показ заказчику походящих вариантов по согласованию с продавцами;
  • подготовка проекта договора аренды или купли-продажи, оформление сделки;
  • оказание сопутствующих услуг (например, переоформление документов на недвижимость).

Риелтору необходимо знать все «ходы-выходы» в государственных и муниципальных органах, иметь подход к каждому чиновнику, чтобы нужные бумаги не оформлялись месяцами.

Кому подходит

Современный агент по недвижимости – это всесторонне развитый человек, который сочетает в себе целый ряд различных способностей и умений. Он должен разбираться в таких вопросах:

  • Юриспруденция. Агент обязан знать порядок делопроизводства и всевозможные правовые тонкости (прописка в квартире несовершеннолетнего или недееспособного, правильность составления техдокументации и правоустанавливающих документов и др.).
  • Экономика и финансы. Риелтору просто необходимо ориентироваться в текущем и прогнозируемом росте спроса и предложения, уметь на взгляд определить потенциальную стоимость квартиры, исходя из района, ее технического состояния, дополнительных условий продажи. Специалисту нужно спланировать сделку так, чтобы это удовлетворило обе стороны и принесло ему максимальную прибыль.
  • Психология. Плох тот риелтор, который не сможет залезть в душу клиенту, понять его потребности и убедить, что предложенный вариант самый лучший. Часто люди не могут сформулировать четко свой запрос, поэтому агент помогает и в этом вопросе.
  • Реклама. Требуется подать товар лицом так, чтобы у заказчика не осталось аргументов для отказа. Также необходимо готовить объявления общего характера или направленные на конкретную целевую аудиторию и размещать их в интернете, СМИ или на внешних носителях.

Кроме того, важными факторами в организации прибыльной работы являются знание одного или нескольких иностранных языков, наличие автомобиля и водительских прав, умение уверенно пользоваться компьютером и прочей оргтехникой.

При всей важности профессиональных навыков личные качества риелтора нередко становятся определяющими. Для этой работы необходимо быть:

  • организованным и ответственным;
  • общительным, воспитанным;
  • в меру настойчивым;
  • мобильным;
  • креативным;
  • целеустремленным.

Больше всего ценятся специалисты с позитивным мышлением, настроенные на достижение конечного результата.

К плюсам профессии можно отнести хороший заработок, свободный график, общение с разными людьми, новые полезные знакомства, творческий подход к каждому клиенту и заказу. Кроме того, в этот бизнес можно прийти из разных сфер деятельности, а возраст или семейное положение особой роли не играют.

Недостатки также есть. В первую очередь это трудности на стартовом этапе, связанные с поиском заказчиков и безденежьем, отсутствием официально оформленного рабочего места. Также приходится привыкать к негативному отношению со стороны людей, считающих, что их обманывают. Еще один минус – это отсутствие полноценных выходных, поскольку часто квартиры показываются в то время, которое удобно продавцу или покупателю, обычно это суббота, воскресенье или вечера будних дней.

Качества и навыки

К числу требований, предъявляемых к риэлторам, относятся не только знания и умения. Важны также личные качества менеджера по продаже недвижимости. Наличие таких особенностей характера обеспечивает полноценное выполнение поставленных трудовых задач.

Для работы риэлтором важны:

  • Коммуникабельность

Полноценные знания о недвижимости

  • Организационные способности
  • Эрудиция
  • Аналитический склад ума
  • Хорошая память
  • Быстрая обучаемость
  • Устойчивость в стрессовых ситуациях
  • Вежливость
  • Дисциплинированность
  • Ответственность
  • Пунктуальность

Работник должен всегда иметь аккуратный внешний вид, быть уверенным в себе, грамотно и вежливо разговаривать. Только в таком случае риэлтор сможет создать положительное впечатление у потенциального клиента и поддерживать имидж своего агентства.

Плюсы и минусы профессии агента по недвижимости в наше время

В современном мире профессия агента по недвижимости распространена.

Все дело в том, что она несет много преимуществ:

  1. Свободный график работы. Как правило, специалисты могут начать свой рабочий день в обед или вообще вечером, ведь многие встречи с клиентами проходят после 17-18 часов. Особенно подходит такая работа мамочкам с детьми. Они могут распланировать день так, чтобы потратить время на семью и на работу.
  2. Высокая оплата труда. Зарплата зависит не от работодателя, который может найти аргумент и недоплатить вам положенные деньги, а от вас, от количества совершенных сделок.
  3. Возможность организовать рабочее место недалеко от дома.
  4. Отсутствие рутины. Оформить договор и провести сделку сможет каждый специалист.
  5. Появятся новые знакомые и контакты.
  6. Общение с людьми.
  7. Отсутствуют возрастные ограничения к сотруднику – могут заниматься недвижимостью и пенсионеры.
  8. Возможность стать профессионалом в сфере недвижимости.
  9. Возможность прохождения курсов повышения квалификации.
  10. Можно переучиться на риэлтора специалисту любой другой сферы.

Есть и минусы профессии агента по недвижимости:

  1. Нет фиксированного оклада.
  2. Поиск клиентов осуществляется с большим трудом.
  3. Заработок от первой или второй сделки поступает не сразу – через месяц.
  4. Негативное отношение от клиентов, будто риэлторы могут обмануть.
  5. Нет отметки в трудовой книжке.

агент по недвижимости

Пожалуй, специалисты, которые смогли пройти первые полгода сложной работы, могут подтвердить, что дальше будет легче. Так как контактная база данных будет со временем расширяться, клиентов будет становиться больше, некоторые сделки будут «падать» на вас сами.

Источники

  • https://hiterbober.ru/realty/upravlenie-nedvizhimostyu.html
  • https://KPPKDirection.ru/nezhilaya/upravlenie-nedvizhimostyu-chto-eto-takoe.html
  • https://edunews.ru/professii/obzor/stroitelstvo/specialist-po-nedvizhimosti.html
  • https://zen.yandex.ru/media/kak_finance/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimym-imuscestvom-5a8d37398139ba264787042a
  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/upravlenie-nedvizhimostyu/
  • https://PravoDeneg.net/trudovoe/obyazannosti-menedzhera-po-prodazham-nedvizhimosti.html
  • https://www.colady.ru/xochu-stat-agentom-po-nedvizhimosti-chto-dlya-etogo-nuzhno.html
[свернуть]
Оцените статью
Понравилась статья?
Комментарии (0)
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Комментарии закрыты.