и
Услуги 21.05.2020

Строим Доходный дом и зарабатываем на аренде в 2021 году

25 мин.
Содержание
  1. Что такое доходный дом
  2. Историческая справка
  3. Современная ситуация
  4. Как создать Прибыльный дом?
  5. Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
  6. Типы доходных домов
  7. Многоквартирный доходный дом
  8. Гостевой дом 
  9. Мини-отель
  10. Хостел
  11. Таунхаус
  12. Законодательные аспекты сдачи в аренду жилья
  13. Преимущества доходных домов
  14. С чего начать бизнес на доходных домах
  15. Создание доходного дома по упрощенной схеме
  16. Выбор месторасположения
  17. Строительство «с нуля»
  18. Как создать комфортную планировку?
  19. Стоимость ремонта дома
  20. Функциональность коммуникаций
  21. Сроки реализации проекта 
  22. Финансовые ресурсы для осуществления проекта
  23. Период инвестиционного планирования 
  24. Налоговое окружение проекта
  25. Персонал проекта
  26. Как получить стабильный денежный поток
  27. Дом под сдачу. Строить самому или купить?
  28. Как стать успешным рантье и не потерять деньги?
  29. Как сдать дом в аренду правильно
  30. Какое оборудование выбрать для оснащения жилья
  31. Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде жилья
  32. Какие документы нужны для открытия бизнеса
  33. Где лучше строить коттедж под сдачу в аренду?
  34. Оформление договора аренды
  35. Как быстро найти арендатора на свой дом, дачу, коттедж?
  36. Какие основные параметры коттеджа влияют на стоимость его аренды?
  37. Сколько можно заработать
  38. Сколько нужно денег для старта бизнеса
  39. Какие коттеджи пользуются наибольшим спросом среди арендаторов?
  40. Элитные коттеджи
  41. Коттеджи бизнес-класса
  42. Коттеджи эконом-класса
  43. Правила выгодной сдачи дома в аренду
  44. Как свести к минимуму риски, возникающие во время сдачи коттеджа в аренду?

Что такое доходный дом

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом, его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.
В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Как создать Прибыльный дом?

Возьмем просторное помещение. Разделим его на небольшие участки и сдадим их в дорогую аренду. Используя эту стратегию, к вам придет денежный доход. Он перекроет ипотечные выплаты и оставит большую прибыль инвестору.

Доходный дом: как правильно выбрать территорию для инвестирования. Практические советы по выбору стратегии

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость считаются надежными, но не самыми доходными. Их главные преимущества:

  1. Недвижимость — реальный осязаемый объект, обладающий объективной ценностью: в ней можно жить. Большинство инвесторов верит, то со временем их недвижимость подорожает.
  2. Недвижимость можно сдавать в аренду и получать ежемесячный пассивный доход.

Недостатки инвестиций в недвижимость:

  1. Не вся недвижимость и не всегда растет в цене. На этом рынке бывают спады. Также потенциал роста цены зависит от ликвидности объекта. Можно купить квартиру (комнату, дом) и продать через несколько лет за ту же цену или даже дешевле. .
  2. Если недвижимость простаивает, за нее нужно оплачивать коммунальные платежи.
  3. Сложности с арендой. Сдать жилье в аренду бывает непросто. Возможны проблемы с квартирантами.
  4. Доход с недвижимости обычно низкий и не совсем пассивный. Даже при хорошем раскладе доходность аренды (соотношение годового дохода к стоимости объекта) невысокая и редко превышает 5%. Примерно такую же доходность приносит банковский депозит. При этом с недвижимостью еще нужно решать проблемы (искать квартирантов, показывать квартиру, делать ремонт).

Если квартира досталась по наследству и она “лишняя”, ее обычно оставляют и сдают в надежде, что со временем она будет стоить дороже. С домом можно делать то же самое, но его сложнее и сдать, и продать. А покупать инвестиционную недвижимость в ипотеку и вовсе невыгодно: почти всегда платежи по ипотеке выше, чем арендная ставка. Инвестору придется не только делать ремонт, искать квартирантов и решать сопутствующие проблемы, но и за доплачивать банку из своего кармана.

Все перечисленное верно для традиционных схем инвестиций в недвижимость. Они более-менее работают для ликвидных объектов (небольших квартир), но не приносят высокой доходности инвестору. Доходность вложений в недвижимость значительно повышается, если применить инвесторский подход.

Типы доходных домов

Существующие  в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом 

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в %am_current_year%

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в %am_current_year%

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Законодательные аспекты сдачи в аренду жилья

Такой бизнес требует всесторонней легализации. Будь то построенный вами дом или готовый купленный (взятый в аренду). Во-первых, легализация избавит вас от проблем на законодательном поле, а во-вторых, защитит вас от недобросовестных клиентов.

Строим Доходный дом и зарабатываем на аренде в 2021 году

Сдавая квартиры нелегально, вы рискуете остаться беззащитными перед воровством или вандализмом квартирантов.  Заявить о краже или порче имущества в полицию вы уже не сможете, так как сдавали жилплощадь в аренду нелегально. И, следовательно, возместить убыток законным путем у вас не получится.

Преимущества доходных домов

Для арендаторовДля собственников и инвесторов
Высокие стандарты обслуживания и жизни.Выгодное вложение — современная недвижимость растет в цене.
Дополнительные сервисы, например, уборка.Регулярные отчисления — за счет платы жильцов.
Официальные отношения с хозяином: взаимодействие только при подписании договора. Передача оплаты обычно организована через платежные системы. Собственник не имеет права заходить в квартиру и проверять состояние.Разные варианты — можно ограничить вложения и обустроить бюджетное жилье, или вложить в строительство объектов бизнес-класса.
Защита прав: фиксированные сроки аренды — жильца нельзя выселить до окончания действия договора или внезапно поднять арендную плату.Гарантированная окупаемость. Через несколько лет вложенные деньги вернуться и их можно инвестировать в другой проект, получая при этом чистую прибыль с доходного дома.

С чего начать бизнес на доходных домах

Бизнес на доходных домах начинается с выбора объекта. Два похожих дома на соседних улицах могут принести инвестору совершенно разный финансовый результат, поэтому выбирать объект нужно по чек-листу.

Что имеет значение при выборе дома:

  • Расположение. Обычно доходные дома ориентированы на молодые пары в возрасте до 35 лет, у которых пока нет своего жилья. Реже доходные дома снимают студенты в возрасте 18-22 лет. Доходный дом должен быть расположен недалеко от места их работы или учебы.
  • Транспортная доступность. Близость метро, остановок общественного транспорта или станций железной дороги имеет большое значение. От дома должно быть удобно и быстро добраться до любой части города.
  • Инфраструктура района. Наличие магазинов, аптек, лесопарковых зон, кафе, развлекательных центров, поликлиник, детских садов и школ также важна для арендаторов. Никто не хочет жить в “медвежьем углу”, где негде купить продуктов и некуда сходить вечером.
  • Площадь и планировка дома. От площади зависит итоговое количество студий, а от планировки — насколько легко будет “распилить” дом.
  • Технические характеристики дома. Их трудно проверить на этапе покупки: никто не даст ломать стены, пока сделка не оформлена. Но есть возможности проверить состояние коммуникаций и других технических характеристик, чтобы на этапе ремонта не возникло неприятных и дорогостоящих сюрпризов.
  • Площадь участка. Если около дома большой участок, это дает дополнительные возможности не только для барбекю, но и для того, чтобы со временем расширить дом или возвести на участке новые студии.
  • Цена. Цена должна быть адекватной, но даже в этом случае нужно торговаться. Дома продаются сложно и долго. Если хозяевам срочно нужны деньги и/или они давно не могут продать этот дом, возможности получить большую (до 20% от начальной цены) скидку возрастают.

Чтобы избежать ошибок, до покупки давайте тестовые объявления об аренде, замеряйте количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. Нужно удостовериться, что студии в этом районе будут пользоваться спросом.

Делить дом выгоднее всего именно на студии. При грамотном подходе студию с хорошим (необязательно дорогим) ремонтом можно сдать за ту же цену или даже дороже, чем однокомнатную квартиру. Деление на студии повышает доходность инвестиционного проекта.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Как ни парадоксально это прозвучит, но бизнес на доходных домах – это пассивный бизнес и его можно начать без вложений. Что такое Доходный дом? Это многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Упрощенная схема по созданию доходного дома выглядит так: потребуется либо построить, либо купить готовый дом и разделить его на комнаты студии, или  перепланировать на квартиры определенной планировки. Затем сдавать их в долгосрочную аренду или посуточно. В зависимости от конъюнктуры местного рынка.

Хотя и потребуется ни один месяц на «раскрутку» бизнеса, чтобы окупить расходы и получать только прибыль. Но при грамотном использовании кредитныхили ипотечных средств, вы не потратите ни копейки на возмещение займов. Плюс стабильная прибыль с тенденцией к нарастанию. По этой схеме идея доходного дома реализуется в короткие сроки и работать на вас он начинает уже через год, а через один-пять лет, когда заем на дом уже погашен, прибыль от бизнеса вырастает в разы.

Строим Доходный дом и зарабатываем на аренде в 2021 году

Такой проект заслуживает внимания, он актуален и перспективен.

Создать доходный дом по упрощенной схеме можно еще одним способом: взять в аренду готовое здание и зарабатывать на субаренде. Единственная трудность — договориться с владельцем здания о перепланировке помещений. Как показывает практика, лучше всего сдаются в наем квартиры-студии (даже небольшой площади), поэтому вам может потребоваться переоборудование стандартных планировок.

Для примера рассмотрим стандартную и простую схему реализации доходного дома. Приобретается здание − площадь 150 кв. м. (ближайший пригород Москвы, не далее 20 км.), ценою где-то 5 млн. рублей. Если в кредит, то ежемесячная плата на погашение займа −  60 000 рублей. Перепланировав площадь под квартиры-студии по 15-18 кв. метров (восемь квартир), вы ежемесячно получаете за аренду каждой 18 тысяч рублей. Если одну квартиру оставляете за собой, то от предоставления в наем остальных, выручка в месяц — 126 000 рублей. Итог: погашение банковского кредита и чистый доход в 45 000 рублей ежемесячно.

Выбор месторасположения

Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:

  • наличие представителей целевой аудитории;
  • стоимость земли в этом районе;
  • возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
  • очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
  • благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.

gostin6 - Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в %am_current_year%

Строительство «с нуля»

При строительстве доходного дома “с нуля” заключается договор на освоение территории, который фиксирует требования к:

  • самой постройке согласно СНиП, пожарной безопасности;
  • условиям проживания в готовых квартирах согласно ФЗ N 384-ФЗ;
  • количеству собственников;
  • количеству изолированных жилых помещений согласно статье 91.16 ЖК РФ.

Под строительство выбирают участок в удобном для жизни районе: в пешей доступности от остановок общественного транспорта, недалеко от магазинов и социально-культурных объектов.

Опытным путем доказано, что попытки сэкономить на участке и выбор под застройку земли в необжитых отдаленных районах города негативно сказываются на бизнесе. Такое жилье пользуется меньшим спросом, поэтому заполняемость объекта будет низкой, а срок окупаемости соответственно высоким.

Площадь здания разделяется на отдельные жилые отсеки, включающие одно или несколько помещений разного назначения и подсобные помещения. Планировка и тип обустройства зависит от выбранной схемы строительства: многоквартирный дом, таунхаус, хостел.

После окончания работ по обустройству и благоустройству объекта, начинают поиск жильцов. Для этого можно самостоятельно размещать объявления и взаимодействовать с потенциальными арендаторами, или нанять для этого сотрудников.

Как создать комфортную планировку?

При строительстве дома, следует тщательно выбрать проектировщика-архитектора. Желательно отдать предпочтение уже зарекомендовавшему специалисту, пусть это даже обойдется дороже. Малограмотные «спецы» могут нарисовать копеечный проект с одним санузлом на первом этаже, при том что этажей будет, как минимум три или сделать окна слишком маленькими, так что в доме будет темно…

Реально ли стать рантье? Купить загородный дом, коттедж или дачу и зарабатывать на сдаче в аренду

Особое внимание нужно уделить лестницам, они не должны быть слишком узкими и крутыми. Обязательно должны быть перила — удобные, сделанные из безопасных материалов (лучше дерево), кованные могут быть небезопасны для детей.

Излишества в помещениях, в виде витражей и стен напичканных окнами, не добавят дому ценности, а уменьшат ее.

Реально ли стать рантье? Купить загородный дом, коттедж или дачу и зарабатывать на сдаче в аренду

Стоимость ремонта дома

Чтобы инвестиции в доходный дом были выгодными, необходимо сделать перепланировку (разбить дом на студии) и инвесторский ремонт. Такой ремонт предполагает необходимый минимум действий и затрат: при этом студии выглядят новыми, полностью оборудованы для комфортной жизни и привлекательны для потенциальных арендаторов.

На рынке аренды много неликвидного жилья. Люди пытаются заработать на старых квартирах, не вкладываясь в ремонт: побитая плитка в ванной, осыпающаяся с потолка штукатурка и “бабушкина мебель” — норма для квартир, сдаваемых в аренду. По оценкам риэлторов, 10% таких квартир вообще непригодны для жизни. Свежий ремонт и новая техника значительно повышают привлекательность квартиры для жильцов: за такое жилье они готовы платить больше. Но “свежий” ремонт не обязательно будет дорогим, а новую мебель можно купить в Икее или других бюджетных магазинах. Так инвестор может получить высокую арендную плату с минимальными затратами.

Стоимость перепланировки и ремонта зависит от площади дома, используемых материалов, региона, состояния коммуникаций и других факторов. Начинающим инвесторам бывает сложно сделать дешевый ремонт: они не ориентируются в ценах и обычно соглашаются на предложения строительных компаний, хотя цены там бывают завышены. Для дома площадью примерно в 300 кв. метров можно ориентироваться на сумму ремонта от 2 — 3 млн. рублей и более, включая затраты на мебель. Эти расходы можно заложить в стоимость покупки дома.

Обычно инвесторы делают простые однотипные студии в стиле минимализм, но есть и другой подход. Смотрите видео про доходный дом в Марусино:

Дом разделен на 22 студии, каждая из которых уникальна. Это позволяет владельцам получить 180 000 рублей чистой прибыли в месяц.

Строим Доходный дом и зарабатываем на аренде в 2021 году

Функциональность коммуникаций

При строительстве уделите особое внимание коммуникациям, чтобы в последствии большая часть денег не уходила на их содержание и ремонт. Используйте качественные, долговечные материалы — эти затраты окупятся.

Учитывайте, что средняя стоимость содержания коттеджа в Подмосковье обходится ежемесячно от 200 до 1000$.

Сроки реализации проекта 

1 год.

Финансовые ресурсы для осуществления проекта

2 080 000 руб.

Период инвестиционного планирования 

2 года.

Налоговое окружение проекта

Единый налог — 6% при использовании УСН.

Персонал проекта

Руководитель проекта — частный предприниматель.

Как получить стабильный денежный поток

Чтобы денежный поток с доходного дома был стабильным, нужно обеспечить максимальную загруженность студий. Если объект выбран правильно, сложностей с жильцами быть не должно. Инвесторы проводят жесткий кастинг среди желающих арендовать студии и часто заселяют только людей одной возрастной категории, чтобы избежать проблем между соседями.

Если инвестор выбрал стратегию посуточной аренды, потенциальная доходность дома выше, но в этом случае нужно постоянно давать рекламу, показывать студии, сдавать их снова и снова. Такой вариант подойдет бизнесменам, а не пассивным инвесторам.

Дом под сдачу. Строить самому или купить?

Перед тем, как сдавать загородную недвижимость, ее вначале следует приобрести или построить (имея при этом земельный участок в Подмосковье). Тут возникает дилемма, что будет выгоднее и быстрее окупится?

Специалисты утверждают, что специально приобретать дачу или коттедж для последующей сдачи ее в аренду — идея абсолютно безрассудная. Даже самый дешевый домик, стоимостью 2,5-3 миллиона рублей, окупится в лучшем случае через 12-15 лет.

Реально ли стать рантье? Купить загородный дом, коттедж или дачу и зарабатывать на сдаче в аренду

Конечно, всем хочется получать высокий арендный доход. Но, следует понимать, что дорогие дома, в элитных поселках, чаще всего сдаются внаем владельцами по причине временного переезда за рубеж или в другой город. И тут не идет речь о бизнесе — здесь предполагается уход за жильем и оплата коммунальных услуг, хотя естественно собственники получат неплохую прибыль.

Также нужно учитывать, что для очень дорогого, большого по площади дома, тяжело будет найти жильцов для длительного проживания. Раньше, в основном, это были иностранцы. Сегодня, состоятельные российские бизнесмены и чиновники — публика крайне закрытая.

Заключать же краткосрочные сделки на элитное жилье не рекомендуется, это грозит испорченной мебелью и потерей общего презентабельного вида вашего коттеджа.

Сейчас, на рынке аренды, наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи, площадью до 100 кв. м., и на расстоянии не больше, чем 20-30 км от Москвы. Если вы владеете таким земельным участком, даже небольшим (от 6 до 10 соток), под арендный бизнес можно построить недорогой, но аккуратный домик — такой вариант будет интересен съемщикам с высокой долей вероятности.

Реально ли стать рантье? Купить загородный дом, коттедж или дачу и зарабатывать на сдаче в аренду

Если земля находится в большей удаленности (от 60 км от МКАД и выше), то «заморачиваться» со стройкой не имеет смысла, так как такую недвижимость выгодно сдать не получится.

Приняв решение о строительстве дома под сдачу, лучше не обращать внимание на дешевые каркасные или панельные быстровозводимые дома — они выполняются зачастую не из самого качественного материала. Оптимальным стройматериалом является газобетон, он отлично удерживает и сохраняет тепло, имеет долгий срок службы и довольно доступный по цене. Использовать дерево – очень дорого, такой дом не окупится и за 15 лет.

Как стать успешным рантье и не потерять деньги?

Как не оказаться в проигрыше на сдаче загородных домов, коттеджей и дач, что нужно учитывать для этого?

Чтобы иметь постоянный доход с загородного арендуемого жилья, нужно как минимум позаботиться о его презентабельности, небольшой удаленности от столицы и, конечно, комфорте.

Реально ли стать рантье? Купить загородный дом, коттедж или дачу и зарабатывать на сдаче в аренду

Всегда остаются востребованными коттеджи и дачи на Рублевке, на Новорижском и Можайском направлении. Если найти добросовестных арендаторов, вполне реально получать с аренды ежемесячно 100-150 тысяч рублей.

Сегодня, наниматели большое внимание уделяют загруженности трасс, многие их них добираются ежедневно на работу в Москву. Кроме того, для удачного бизнеса нужно самому искать съемщиков, при обращении в агентства, прибыль рискует уменьшиться ровно на половину.

Как сдать дом в аренду правильно

Какое оборудование выбрать для оснащения жилья

Не экономьте на бытовой технике. Она должна быть сертифицирована, надежна и устойчива к износу.

Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде жилья

Основной код ОКВЭД 70.20 — Сдача внаем собственного недвижимого имущества. А именно, такой пункт, как 70.20.1−  Сдача внаем собственной жилой недвижимости, который включат в том числе сдачу внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир и т.д. Обратите внимание, что данные коды не относятся к гостиничному бизнесу.

Какие документы нужны для открытия бизнеса

Это зависит от того, как вы оформите бизнес. Если, как ИП, то стандартный набор: паспорт, заявление о госрегистрации, квитанция на уплату госпошлины, копия свидетельства ИНН. Но для сдачи в аренду жилья не требуется обязательной регистрации.

Где лучше строить коттедж под сдачу в аренду?

Есть риск не найти арендаторов, построив дом в глухой деревне, даже если она находится недалеко от Москвы. Довольно часто люди не могут найти нанимателей для прелестного, уютного дома с бассейном и ухоженной территорией, но находящегося в неудачном месте.

Дело в том, что либо он расположен слишком далеко от дорог и остановок транспорта, либо в маленьком селении, без какой-либо инфраструктуры и с вечно пьяными жителями. Абсолютно понятно, что земельный участок в таком месте будет стоить гораздо дешевле, и, сэкономив таким образом, можно впоследствии остаться без арендаторов и прибыли.

Большинство людей, снимая загородный дом, хотят быть уверены в своей безопасности. В этом случае, более выигрышно «смотрятся» охраняемые, огороженные коттеджные поселки. Старые дачи также мало пригодны для арендного бизнеса, так как чаще всего уровень комфорта и инфраструктура проживания в таких объектах оставляет желать лучшего, не говоря уже о безопасности.

Реально ли стать рантье? Купить загородный дом, коттедж или дачу и зарабатывать на сдаче в аренду

Оформление договора аренды

По мере того, как самостоятельно или с помощью агентства арендатор будет найден, с ним обязательно нужно будет заключить договор. Когда речь идет не о сезонной постройке, а капитальном доме, соглашение заключается на срок от одного года. Важно составить список всех предметов и особенностей интерьера, описать внешний вид и стоимость каждого предмета. Не лишним будет сделать фото и прикрепить их в качестве вложения к договору.

В документе также следует распределить обязанности обеих сторон: арендодателя и арендатора. В первую очередь нужно позаботиться о распределении обязанностей в вопросах оплаты коммунальных платежей, передачи средств в правление, вывоза мусора и уборки снега. На этом же этапе обсуждается сумма страхового депозита. Под страховым депозитом следует понимать сумму, которую арендодатель получает в том случае, если арендатор принял решение разорвать договор раньше установленного срока. Также депозит не возвращается в тех случаях, если после выезда арендатор оставил после себя разбитую и сломанную мебель или неоплаченные счета. Депозит — это своеобразная страховка арендодателя против недобросовестного арендатора.

В договоре также следует указать частоту посещения объекта недвижимости владельцем. Это может быть один день для передачи суммы месячной оплаты аренды или более частые посещения для проверки порядка и целостности имущества.

Во время оформления договора следует получить всю информацию об арендаторах: паспортные и контактные данные. Можно в неформальной беседе уточнить подробности о месте их работы, чтобы затем перепроверить полученную информацию и уберечься от мошенников.

 

Как быстро найти арендатора на свой дом, дачу, коттедж?

Жилье должно быть полностью готовым к проживанию, не требовать ремонта и обставлено всей необходимой сантехникой и мебелью. Пустые «хоромы» мало кому придутся по душе. Естественно, что мебель должна быть новой или иметь вид таковой. Старая, истертая и поломанная фурнитура существенно понизит арендную стоимость вашего жилья, а то и совсем отпугнет клиента.

Если поселок, где находится ваш коттедж, обладает развитой инфраструктурой (магазины, детский сад, игровые площадки, развлекательные комплексы) это будет огромным плюсом, ведь чаще всего нанимателями являются семейные люди.

Спален в домовладении должно быть 3 и более – для членов семьи и обслуживающего персонала (как минимум, это может быть няня).

Хорошо, если коттедж находится в живописном месте (около леса, вблизи любого водоема). Для таких мест не долго придется искать арендаторов. Небольшой фруктовый сад на участке, огородик с ягодами и плодовыми кустарниками — также прибавят спрос предложению.

Реально ли стать рантье? Купить загородный дом, коттедж или дачу и зарабатывать на сдаче в аренду

Какие основные параметры коттеджа влияют на стоимость его аренды?

Как уже говорилось выше, в целом можно выделить три основных типа коттеджей класса люкс, бизнес-класса и эконом-класса. Для каждого из этих типов загородных домов существует свой диапазон, который может варьироваться в большую или меньшую сторону, в зависимости от следующих базовых параметров:

  • Удаленность от Москвы не более чем на 50-60 км, и удобная транспортная доступность;
  • Наличие центрального водоснабжения и газа, бесперебойная подача электричества и собственная котельная;
  • Наличие удобного, расчищенного подъезда к коттеджу в течение всего года;
  • Количество комнат в доме;
  • Расположение санузла внутри дома;
  • Ухоженность и общая обустроенность участка;
  • Наличие мебели и бытовой техники;
  • Обеспечение круглосуточной охраны;
  • Услуги горничной и садовника;
  • Наличие бассейна, сауны и бани;
  • Живописность местности и хорошая экологическая обстановка;
  • И некоторые другие, зависящие от конкретного коттеджа.

За сколько можно сдать свою дачу или коттедж в аренду?

Точную стоимость и ликвидность вашего предложения на рынке недвижимости сможет определить только профессиональный риэлтор. Если же вы не хотите прибегать к его услугам, то можете поискать в печатных изданиях или на специализированных интернет-сайтах аналогичные предложения и оценить примерный ценовой диапазон.

Важно также учитывать, что стоимость аренды на длительный срок будет отличаться от посуточной аренды или аренды на выходные и праздничные дни. То есть, в пересчете на сутки, посуточная аренда выйдет в 1,5-2 раза дороже, однако это уже больше бизнес, чем пассивный долгосрочный доход (так как вам придется постоянно искать арендаторов, заниматься бухгалтерией, налогами, ремонтом мебели, техники, стиркой белья и проч.).

За сколько можно сдать свою дачу или коттедж в аренду?

Сколько можно заработать

Посуточная сдача жилья в аренду приносит, как правило, большую выгоду. Потому что дом на сутки-двое снимает компания, для того, чтоб отметить то или иное мероприятие. И они готовы платить более высокую арендную плату, чем долгосрочные жильцы. Но аренда на длительные сроки позволяет минимизировать временные затраты и силы, гарантировать стабильный доход при условии добропорядочности клиентов.

Например, с коттеджа элитного класса площадью 100 квадратов, можно получать от 65 до 80 тысяч в месяц. Все зависит от укомплектованности, ремонта, площади и расположения дома. Если в доме будет косметический ремонт цена аренды будет до 50 тысяч в месяц.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Если жилье свое, понадобятся деньги для ремонта и комплектации. Сумма будет зависеть от состояния жилья, уровня строительных работ и оснащенностью бытовой техникой, меблировкой. Вложений в ремонт может быть от 30-60 тысяч, до одного миллиона рублей и выше.

Какие коттеджи пользуются наибольшим спросом среди арендаторов?

В целом, все сдающиеся в аренду коттеджи можно смело разделить на три большие категории, каждая из которых имеет свою целевую аудиторию.

Элитные коттеджи

Они расположены в самых популярных подмосковных направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское) на расстоянии не более 40-50 км от Москвы. Площадь таких коттеджей класса люкс составляет от 500 до 700 квадратных метров, а площадь участков начинается от 30 соток.

За сколько можно сдать свою дачу или коттедж в аренду?

Такие дома, как правило:

  • оборудованы дизайнерской мебелью и современной техникой;
  • имеют все удобства для круглогодичного проживания;
  • предусмотрен удобный подъезд;
  • есть системы центрального газо- и водоснабжения, собственная резервная электростанция, котельная, система отопления;
  • часто в стоимость аренды элитных домов входят также услуги домработницы и садовника;
  • есть круглосуточная охрана и пропускная система въезда в коттеджный поселок;
  • в самом поселке находится развитая инфраструктура, предназначенная специально для его жителей.

Этот тип коттеджей, как правило, сдается в аренду на долгий срок. Потенциальными арендаторами выступают предприниматели и иностранцы, приехавшие работать в Россию по контракту.

Конечно, достаточно сложно представить себе ситуацию, когда вам самим не захочется жить в таком доме, но, тем не менее обозначим, что доход от сдачи такой недвижимости будет, как минимум, 200.000 рублей в месяц.

Коттеджи бизнес-класса

Представляют собой дома общей площадью от 250 до 500 кв. м., расположенных на участках земли площадью не более 20-30 соток.

Такой вариант загородных домов уже более доступен для желающих арендовать как на короткий, так и на длительный срок небольшой дом для полноценного отдыха на природе. Такие дома тоже располагаются на территории коттеджных поселков, но уже менее клубных и элитных.

За сколько можно сдать свою дачу или коттедж в аренду?

Если вы являетесь владельцем коттеджа бизнес-класса, то смело можете его сдавать на разные промежутки времени представителям среднего класса. В частности, в ближайщем Подмосковье, аренда таких домов является наиболее востребованной. Стоимость аренды в месяц составляет, в среднем 80-120 тыс. рублей.

Коттеджи эконом-класса

Это самый популярный и самый удобный вариант, как с точки зрения сдачи в аренду, так и с точки зрения съема. Если такой дом находится в пределах 50-60 км от Москвы, в живописном месте, желающих провести там какое-то время найдется довольно много.

За сколько можно сдать свою дачу или коттедж в аренду?

Загородные дома эконом-класса, как правило, имеют общую площадь до 250 кв. м., а участки земли — от 5 до 20 соток. Очень часто рядом с уютным коттеджем располагается баня, что делает отдых в таком месте идеальным как для проведения выходных в компании друзей, так и для полноценного отдыха на природе вместе с детьми в течение летних месяцев.

Стоимость месячной аренды коттеджа эконом-класса в Подмосковье, в зависимости от его местоположения, состояния и уровня оснащенности, составляет, в среднем, 40-60 тыс. рублей.

Правила выгодной сдачи дома в аренду

Правила выгодной сдачи дома в аренду

Существует несколько неписаных правил, которые помогут вам сдать постройку максимально выгодно, сэкономив при этом ваше время. Ознакомьтесь с ценами в вашем регионе. Для этого достаточно просмотреть сайты, объявления в газете или по телевидению. Заранее назначьте для себя сумму, а также порог, до которого вы можете позволить себе опустить ее.

Формируя свою цену, учитывайте такие факторы:

  1. Удаленность от города;
  2. район расположения;
  3. новостройка/старая конструкция
  4. состояние дороги;
  5. потенциальные соседи;
  6. наличие/отсутствие охраны;
  7. инфраструктура места (школа, детский сад, магазины, спортивные площадки, аптеки);
  8. наличие мебели и бытовой техники;
  9. качественный ремонт, косметический или отсутствует полностью;
  10. канализация, горячая вода;
  11. сад или огород на участке.

В случае, когда вы сдаете не маленький домик, а шикарный коттедж, работайте только через агентство. Сумма аренды достигнет нескольких тысяч долларов, поэтому намного выгоднее работать со специалистами, а не искать клиентов самостоятельно. Часто такие случаи заканчиваются кражами и обманом.

Предупреждайте новых жителей о том, что время от времени вы будете приезжать в гости. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что с вашим жильем и имуществом все в порядке. Кстати, вы имеете на это полное право. Определитесь со сроками сдачи. Это может быть короткий период (от месяца до полугода), длительный срок (на год с возможностью продолжения соглашения), на несколько дней (праздники).

Всегда составляйте договор, даже если новые жильцы показались вам милыми и добросовестными. Он защитит вас от случаев мошенничества. В самом документе указывается вся информация о нанимателях (прописка, паспортные данные, номера телефонов). Для себя можете дополнительно расспросить о месте работы, чтобы позже перепроверить эту информацию.

Перед тем, как показывать дом, сделайте в нем уборку, чтобы он произвел хорошее впечатление на будущих жильцов. Покажите, что это чистое и безопасное место для семей с детьми.


Всегда отключайте стационарный телефон, если он есть. В большинстве случаев жильцы оставляют неоплаченные счета за междугородние переговоры. Объясните это тем, что вы не живете тут постоянно, стационарным телефоном не пользуетесь, потому что предпочитаете мобильный.

Как свести к минимуму риски, возникающие во время сдачи коттеджа в аренду?

Кроме заключения официального договора аренды (в случае заключения договора с юридическим лицом) или договора найма жилого помещения (в случае заключения договора с физическим лицом), в котором подробно оговариваются:

  • все права и обязанности сторон;
  • график платежей и сама сумма ежемесячного или посуточного платежа;
  • перечисляется вся мебель и техника, сдающаяся в аренду вместе с домом,

не лишним будет застраховать ваш загородный дом. В таком случае, в ситуации повреждения вашего имущества по вине арендатора вы получите от него законную компенсацию, а при возникновении более серьезных обстоятельств и стихийных бедствий еще и компенсацию от страховой компании.

За сколько можно сдать свою дачу или коттедж в аренду?

Если ваш коттедж не относится к премиум-сегменту, мебель и технику лучше покупать практичную и удобную, но не слишком дорогую, чтобы можно было получить за нее реальное возмещение убытков.

Вы можете застраховать как все имущество, имеющееся в доме, и его внутреннюю отделку, так и оформить страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при эксплуатации сдаваемого в аренду загородного дома. Еще одной гарантией будет выступать страховой депозит, который вносит арендатор в момент подписания договора. И, конечно, следует оформлять любые части платежей наличными через расписку.

За сколько можно сдать свою дачу или коттедж в аренду?

Источники

  • https://J.Etagi.com/ps/chto-takoe-dokhodnyy-dom/
  • https://dengodel.com/biznes-idei/realty/dohodnyy-dom-kak-pravilno-vybrat-territoriyu-dlya-investirovaniya.html
  • https://tinvest.org/biznes-s-nulya
  • https://realybiz.ru/plan/biznes-plan-doxodnogo-doma
  • https://gdeikakzarabotat.ru/biznes/dohodnyj-dom.html
  • https://lifeha.ru/biznes-plan/dohodniy-dom.html
  • https://Nedvio.com/realno-li-stat-rantie/
  • https://vipidei.com/uslugi/arenda-domov-kak-biznes/
  • https://Nedvio.com/za-skolko-mozhno-sdat-dachu-kottedzh-v-arendu/
  • https://moneybrain.ru/nedvizhimost/sdacha-doma-v-arendu/
[свернуть]
Оцените статью
Понравилась статья?
Комментарии (0)
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Комментарии закрыты.